МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА 
РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

КАЗАХСКИЙ  АГРОТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ им. С.СЕЙФУЛЛИНА

Гаркушина В.В.

УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС

по  дисциплине: ZR3215 Земельный рынок
для студентов   специальности:  050908- Оценка

Астана 2009

      
      Рассмотрено и одобрено                                      «Утверждаю»
к изданию на заседании учебно- 	    Председатель УМС Казахского
методического совета Казахского         агротехнического университета
агротехнического  университета            им. С.Сейфуллина
им. С. Сейфуллина                                   __________________________  
протокол № _____ от____________                  (подпись)                           (Ф.И.О.)
                                                                     «_____» ____________200__ г

Автор: Гаркушина В.В., доцент кафедры управления земельными ресурсами

Методические указания составлены в соответствии с требованиями учебного плана  и включает все необходимые сведения по теоретическому и практическому обучению.

Рецензенты: Максимов В.А., д.т.н., профессор Восточно-Казахстанского университета им. Д. Серикбаева (Усть-Каменогорск)
Крыкбаев Ж.К., профессор, к.э.н., заведующий кафедрой землеустройства Казахского агротехнического университета им. С. Сейфуллина

Рассмотрено и одобрено на заседании кафедры управления земельными ресурсами 
Протокол №____ от «_____» ____________ 2009 г.

Рассмотрено и рекомендовано на заседании методической комиссии землеустроительного факультета.
 Протокол №____ от «_____» ____________ 2009г.

© Казахский  агротехнический университет им. С. Сейфуллина, 2008 г.
© Гаркушина В.В.

СОДЕРЖАНИЕ

1 Программа дисциплины  для  студентов (СИЛЛАБУС)…….
2 График выполнения и сдачи заданий (СРС) по дисциплине…..
3 Лекционный курс……..
4 План практических (семинарских) занятий…..
5 Методические указания для самостоятельной работы студентов…..

 

ПРОГРАММА
дисциплины  для  студентов
(СИЛЛАБУС)

направление: 05 -Услуги
специальность:  050908- Оценка
дисциплина: ZR3215 Земельный рынок

Программа  дисциплины  для  студентов (Силлабус)  составлена  на  основании  временной типовой  учебной  программы дисциплины: ZR3215 Земельный рынок  в соответствии с рабочим учебным планом специальности, утвержденным "_____"_________2008 г.. 

Обсуждена  на  заседании  кафедры  управления  земельными  ресурсами

“  14 ”          июня         2008 г., протокол № 10

Рекомендовано  Методической  комиссией  землеустроительного  факультета     “ 18 ”   июня                     2008 г., протокол № 11

1. Данные  о  преподавателе: 
Гаркушина В.В., кандидат экономических наук, доцент,   Казахский  агротехнический  университет  им. С.Сейфуллина, землеустроительный  факультет, кафедра  управления  земельными  ресурсами, аудитория 135, тел. 39-77-79.

2.Данные  о  дисциплине: 
ZR3215 Земельный рынок. Третий курс, количество кредитов 2, количество  лекций 15 часов, количество практических  занятий 15,  семестр пятый, место  проведения  занятий – аудитории  землеустроительного  факультета.

Распределение учебного времени

Недели семест-ра	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	Всего	
Лекции	1	1	1	1	1	1	1	Рубежный контроль			1	1	1	1	1	1	15	
Практи-ческие	1	1	1	1	1	1	1		1	1	1	1	1	1	1	1	15	
СРСП	1	1	1	1	1	1	1		1	1	1	1	1	1	1	1	15	
СРС	3	3	3	3	3	3	3		3	3	3	3	3	3	3	3	45	
Итого	6	6	6	6	6	6	6		6	6	6	6	6	6	6	6	90	
 
3.Пререквизиты: 
Основой для изучения дисциплины являются знание специальных предметов: ММ2206 Менеджмент и маркетинг, Sta 2205 Статистика, Mik 2203 Микроэкономика.

4.Постреквизиты: Приобретенные студентами знания и навыки по  Инфраструктуре рынка  будут необходимы при изучении таких специальных дисциплин, как UN3212 Управление недвижимостью, ON 3352 Оценка недвижимости, OZZK 3357 Оценка земли и земельный кадастр, OB4307 Оценка.

5.Краткое  описание курса: 

ZR3215 Земельный рынок является элективной базовой дисциплиной по подготовке оценщиков. Ее цель дать студентам необходимые теоретические знания, методические приемы, а также практические навыки по функционированию  рынка земли.
В  результате изучения дисциплины студент должен знать теорию, методику и практику решения в производственных условиях перечисленных выше вопросов дисциплины
Задачи изучения дисциплины:
-сформировать у студентов понимание проблем и представления о государственном регулировании земельных отношений в Казахстане в условиях рыночной экономики;
-заложить знания основных положений законодательства Казахстана о Земле и основах функционирования земельного рынка;
-сформировать навыки расчетов цены земли, арендной платы, практически познакомить студентов с содержанием и оформлением документов по  купле – продаже и аренде земельных участков.
Студент должен знать и уметь после завершения обучения:
- сущность, функции, содержание и организацию рынка земли, правила совершения различных сделок с земельными участками, порядок заключения и расторжения договоров;
-современное законодательство, методические, нормативные материалы, регламентирующие операции на рынке земли;
-владеть методами оценки кадастровой и рыночной стоимости земельных участков;
-правильно оформить договор на любой вид операции с землей, составить акт приема передачи  предмета сделки и другие документы;

3 СОДЕРЖАНИЕ ДИСЦИПЛИНЫ

Наименование темы и ее содержание	Объ-ем в часах	Виды контроля	Основная и дополнительная литература	Техни-ческие средства	
1	2	3	4	5	

ВВедение 

Рубежный контроль 1

Лекционные занятия
1 Земельный участок как объект недвижимого имущества 
2 Потребительские свойства земельного участка как товара 
3 Земельный участок как объект прав
4 Предоставление государством земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность 
5 Предоставление государством земельных участков для строительства объектов
6 Выделение  и изъятие земельных участков
7 Купля – продажа земельных участков

Практические (семинарские) занятия
1Общие потребности, удовлетворяемые товаром -земля
2 Специфические свойства земли как товара
3 Структура права собственности на землю
4 Условия и порядок купли-продажи земельных участков. Оформление договоров купли-продажи земли. Оформление договоров аренды земельных участков

Самостоятельная работа
1 Распределение земельного фонда Казахстан по категориям земель, угодьям и собственникам. 
 2 Классификация земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов
3  Права и обязанности собственников земли, землепользователей и арендаторов
 4 Прекращение права собственности, права землепользования на земельный участок
5 Порядок и документации предоставления земель из государственной собственности
 6 Порядок и документация по изъятию земельных участков
7 Оформление договоров на земельные участки

Рубежный контроль -2

 Лекционные занятия
8 Общая модель земельного рынка
9 Земельный рынок Казахстана
10 Показатели земельного рынка
11 Теории земельной ренты
12 Кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка
13 Рыночная стоимость земельного участка
14 Государственное регулирование земельного рынка

Практические (семинарские) занятия
5 Система рынка земли
6 Земельный рынок Казахстана
7 Индексы земельного рынка
8 Акт оценочной стоимости земельного участка
9 Рыночная оценка земель
10 Государственное регулирование земельного рынка

Самостоятельная работа
5 Классификация земельных рынков
6 Структура прав на земельные участки в Казахстане
7 Индексы экономического развития
8 Теории земельной ренты
9 Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения
10 Государственное регулирование земельных отношений	

1
1

1
1
1
1
1

1
1
1

4

3
3
3
3

3

2
1
1

1
2

1

2
1
1
1
2

1

2

1
1
1

2
1	

конспект
конспект
конспект

конспект

опрос
опрос

опрос

инд. работа

инд. работа
инд. работа
инд. работа
инд. работа

конспект
конспект
конспект

конспект
конспект

конспект

опрос
опрос
опрос
опрос
опрос

опрос

инд. работа
инд. работа
инд. работа
инд. работа		

Персональный компьютер, электронный учебник	

7. График выполнения и сдачи заданий (СРС) 

№	Тема занятия	Задания СРС	Цель и содержание 
задания	Рекомендуемая литература 	Форма контроля 	Срок сдачи	Оценочные 
баллы	
1	 Понятие  земли как товара                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
	Распределение земельного фонда Казахстан по категориям земель, угодьям и собственникам. 
	Соберите интернет-адреса Агентства по управлению земельными ресурсами, по базам данных, Агентства УЗР проведите анализ распределения земельных ресурсов Казахстана и  его регионов. Определите тенденции и динамику распределения земель по различным формам прав на землю 		Индивидуальная сдача  заданий	1 неделя	1	
2	 Потребительские свойства земельного участка как товара. 
	 Классификация земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов

	Приведите классификацию  земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов по материалам земельного кодекса и земельного баланса		Индивидуальная сдача   заданий	2  неделя	1	
3	Земельный участок как объект прав	 Права и обязанности собственников земли, землепользователей и арендаторов	Охарактеризуйте права и обязанности собственников земли, землепользователей и арендаторов
		Индивидуальная сдача   заданий	3 неделя	1	
4	Предоставление земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность 
	 Прекращение права собственности, права землепользования на земельный участок
	Охарактеризуйте основания, выкуп, цену, порядок принудительного изъятия земельного участка. Ограничения изъятия земельного участка		Индивидуальная сдача   заданий	7 неделя	4	
5	 Предоставление земельных участков для строительства объектов
	Порядок и документации предоставления земель из государственной собственности	Оформите актов на земельные участки					
6	Выделение  и изъятие земельных участков
	 Порядок и документация по изъятию земельных участков	Документы по изъятию земельных участков					
7	Купля – продажа земельных участков	Оформление договоров на земельные участки	Составьте договора: купли-продажи земельного участка, временного землепользования, наследования, мены					
Контрольная  работа №1.  Ответить на тестовые задания по структуре земельного рынка  -  максимальное  количество  баллов 10  (выполняется  в  аудитории)	
8	 Общая модель земельного рынка	 Классификация земельных рынков
	Приведите примеры классификаций земельных рынков 		Индивидуальная сдача   заданий	9 неделя	2	
9	 Земельный рынок Казахстана	 Структура прав на земельные участки в Казахстане	 По базам данных АУР изучите структуру прав на земельные участки		Индивидуальная сдача   заданий	10 неделя	1	
10	 Показатели земельного рынка	 Индексы недвижимости и земли	По сайтам: www. IRN.ru;  www. Land-In.ru  изучите  индикаторы- индексы земельного рынка		Индивидуальная сдача   заданий	11 неделя	1	
11	Теории земельной ренты
	Теории земельной ренты	Изучите различные теории земельной ренты
					
12	 Кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка	 Оценка земельных участков	 Рассчитайте стоимость земельных участков и составить акт оценки		Индивидуальная сдача   заданий	12 неделя	1	
13	 Рыночная стоимость земельного участка
	 Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения	Приведите факторы оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий
		Индивидуальная сдача   заданий	14 неделя	2	
14	 Государственное регулирование	 Государственное регулирование земельных отношений	Приведите классификацию  методов государственного регулирования земельного рынка	:
	Индивидуальная сдача   заданий	15 неделя	1	
Контрольная  работа №2.  Деловая игра: «Земельный аукцион» - максимальное  количество  баллов 10 (выполняется  в  аудитории)

8.Список  литературы: 

1 Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона» О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним». Казахстанская правда, 1996, 11 января
2 Закон об ипотеке недвижимого имущества. Казахстанская правда, 1996, 11 января
3 Гражданский Кодекс Республики Казахстан. Казахстанская правда, 1995, 2-4 января 
4 Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Казахстанская правда, 1999, 17-27 июля
5 Земельный кодекс Республики Казахстан, Алматы, Юрист, 2003, 116с.
6 Правила организации и проведения торгов (конкурсов, аукцонов) по продаже земельного участка или права аренды. Земельные ресурсы Казахстана, 2003, №6, С 21-28.
7 Рекомендации по оформлению прав на земельные участки и предоставление информации для ведения государственного земельного кадастра, Астана, АУЗР, ГосНПЦзем, 2006, 23с.
8 Инструкция на производство землеустроительных работ по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков (права землепользования), Астана, АУЗР, ГосНПЦзем, 2003, 13с.
9 Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона» О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним». Казахстанская правда, 1996, 11 января
10 Земельный кодекс Республики Казахстан, Алматы, Юрист, 2003, 116с.
11 Об утверждении формы Паспорта земельного участка сельскохозяйственного назначения и Инструкции по составлению Паспорта. Приказ Председателя Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 11 августа 2003 года N 62-П. 
12 Об утверждении формы Паспорта земельного участка сельскохозяйственного назначения. Инструкции по составлению Паспорта.
13 Абалкин Л. Экономическая теория на пути к новой парадигме //Вопросы экономики, 1993, № 1. С.4. 
14 Асаул А.Н. Экономика недвижимости, Спб, 2007, 624 с.
15 Боровкова В., Боровкова В., Мокин В., Пирогова О. Экономика недвижимости, Спб, 2007, 416 с.
16 Булатов А. Рыночные отношения в АПК: особенности и проблемы становления «спецкурс» //Российский экономический журнал, 1996 № 9, 10, 11, 1997,№ 1, 2. 
17 Гаркушина В.В. Земельный рынок Казахстана. Аналитический обзор, Астана, ЦНТИ, 2002, 47с.
18 Гаркушина В.В.Кадастровая оценка земель населенных пунктов (городов).Учебно-практическое пособие, Астана, Казахский аграрный университет, 2002, 127с.
19 Гаркушина В.В. Земельный рынок. Методические указания а проведению деловой игры: "Земельный аукцион", Астана, 2002, 14с
20 Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999, 592с.
21 Емельянов А.М. Регулируемый рыночный оборот земли и частная собственность на землю //Вопросы экономики. 2001. № 8. 
22 Кадастр земель населенных пунктов /Артеменко В.В., Лойко П.Ф., Огарков А.П. и др., М., Колос, 1997,166с.
23 Макконнелл К.Р., Брю С.Л. Экономикс.  М., 1992. Т. 1, 2. 
 24 Маркс К. Капитал. Т.III. Кн.III : Процесс капиталистического производства, взятый в целом //Маркс К., Энгельс Ф. Соч. 2-е изд., т.25, ч.П.  
25  Маркс К. Капитал. Т.IV: Теории прибавочной стоимости // Маркс К.,Энгельс Ф. Соч. 2-е изд., т.26,ч.П.  
 26 Маршалл А. Принципы экономической науки. Т.1. /Пер. с англ. -М.: Изд. группа «Прогресс», 1993. Кн. IV. 
27 Оценка земельной собственности /Под общей ред. К. Эккерта.- Красногорск. Изд-во Красная гора.-1993.-61с.
28 Рикардо Д. Начала политической экономии и налогового обложения. Сочинения. Т.1. /Пер. с англ. Под ред. М.Н. Смита. -М.: Госполитиздат, 1955 
 29 Самуэльсон П. Экономика. Т.П. -И.: НПО «АЛГОН», 1992. С.157-158; 
30 Семенова Е., Борунова Т. Экономико-правовое развитие рынка земли в Российской Федерации //Экономист 2004. № 4. 
31 Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов /Пер. с англ. Под ред. Л.И. Абалкина. -М.: Наука, 1993
32 www. IRN.ru
33 www. Land-In.ru

Перечень методических указаний и технических  средств обучения.

1 Персональный компьютер
2 Методические указания для выполнения практических работ по дисциплине: 
3 Проектор LCD

9. Политика  курса:
не  опаздывать  на  занятия
своевременно  выполнять  практические  работы
во  время  занятий  отключать  мобильные  телефоны
соблюдать  правила  внутреннего  распорядка  университета

10. Информация  по  оценке  знаний:
 Критерии оценки
При выставлении итоговой экзаменационной оценки по предмету учитываются балл, полученный на экзамене, и средний балл текущей успеваемости в течение семестра. Весовые доли в итоговой оценке:  40% составляет результаты, полученные на экзамене и 60% - результаты текущей успеваемости.

11.Политика  выставления  оценок:
Максимальный  балл:  100, в  том  числе: 40 баллов – экзамен, 60 баллов – текущий  и  промежуточный  контроль
Поощрительные  баллы:  +1  за  посещение  практических  занятий
Штрафные  баллы:            -1  за   пропуски   практических  занятий

Схема оценки знаний по дисциплине в баллах
Форма контроля	 Виды занятий и работ студентов	 Количество баллов
	
I	 Текущий контроль:
-	посещение лекций и активное участие 

-	практические занятия 

-	СРС (выполнение заданий)	
5 / 10 
(0,6 х 15 нед. = 10)

 (1 х 15 нед.= 15 )

(1 х 15 нед.=15)
                                           	
II	 Промежуточный контроль:
В семестре два контроля по 10 баллов за каждый
	 
10 / 20
(10 х 2 =20)                                       	
	Итого:	30 / 60	
III	Итоговый контроль
Экзамен	
20 / 40	
	Всего	50 / 100 	

                       Шкала  оценки  знаний
Оценка по буквенной системе	Цифровой
эквивалент
баллов	%-ное содержание	Оценка по традиционной системе	
А	4,0	95-100	отлично	
А-	3,67	90-94		
В+	3,33	85-89	хорошо
	
В	3,0	80-84		
В-	2,67	75-79		
С+	2,33	70-74	
удовлетворительно
	
С	2,0	65-69		
С-	1,67	60-64		
Д+	1,33	55-59		
Д	1,0	50-54		
F	0	0-49	неудовлетворительно	

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            

Лекционный курс: 
по дисциплине: ZR3215 Земельный рынок

Лекция 1 Земельный участок как объект недвижимого имущества 
Цель лекции – изучить место и роль земельного участка в системе недвижимого имущества
недвижимое имущество, отдельные объекты, сложные объекты, источник дохода, фактор производства

1.1 Понятие и общая классификация объектов недвижимости
1.2 Специфические особенности недвижимости
1.3 Недвижимость как экономическое понятие
1.4 Недвижимость как один из факторов производства

1.1 Понятие и общая классификация объектов недвижимости

При переходе к рыночной экономике недвижимое имущество выделяется в самостоятельный объект рыночных отношений.
В соответствии с Гражданским Кодексом РК «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:  земля, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно» (ст.117, пункт 1). Главное здесь - это привязанность к определенному месту на земле.
В то же время Казахстанские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты) (ГК РК ст.117, пункт 2), подлежащие государственной регистрации по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для недвижимых объектов. Законодательными актами к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество.
ГК РК в качестве особого объекта прав недвижимости выделяет предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности. Он включает  земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права, обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки), другие исключительные права.
Специфической разновидностью единого комплекса недвижимости является кондоминиум. Установлено, что  кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения) находятся в собственности граждан, юридических лиц, остальные части (общее имущество) находится в их общей долевой собственности. При этом помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан и юридических лиц (Рисунок 1).

Отдельные объекты	Сложные объекты 	
.Земельные участки 
2.Государственный фонд недр 
3.Обособленное водопользование.
4.Все, что прочно связано с землей, в том числе:   
 леса;    
многолетние насаждения;    
здания, сооружения. 
5.Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:    
воздушные и морские суда;    
суда внутреннего плавания;   
суда плавания «река-море»; 
          космические объекты. 
6.Иное имущество, отнесенное к недвижимости законодательными актами. 	1.Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:  
          здания;     
сооружения;    
оборудование;   
инвентарь;      
сырье;      
продукция;    
          право на земельный участок;     
          право требования;  
долги;     
права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки);       
другие исключительные права. 
2.Кондоминиум, включая:   
  земельный участок;   
  помещения;   
  нежилые помещения;   
  общее имущество.	

Рисунок 1 - Состав недвижимого имущества

1.2 Специфические особенности недвижимости

Рыночный характер экономики Республики Казахстан характеризуется преобладанием использования недвижимости как товара
Первая специфическая особенности товара — недвижимости сложность, неоднородность товара — недвижимости требует определения прав и их границ.
Вторая особенность — инвестиционный характер данного товара. Он предназначен для длительного использования (это относится к товару — объекту
Третья особенность — уникальность любого объекта недвижимости. Главной причиной этой уникальности является действие фактора местоположения. 
Четвертая особенность - недвижимость отличается высокой капиталоемкостью. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при ее создании. 
Пятая особенность - недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание или строение, но и так называемый «недострой». 
Шестая особенность - количественное несовпадение качественных характеристик, недвижимости - объекта и недвижимости - товара. 
Седьмой особенностью является неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости.
Восьмая особенность — более низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами. Под ликвидностью понимается степень обратимости товара в деньги. 

1.3 Недвижимость как экономическое понятие

Особенности использования недвижимости заключаются в том, что она используется в качестве источника дохода.
Первое положение - далеко не все объекты недвижимости являются   и   могут  являться   источником   получения  дохода. 
Второе положение - различие дохода, получаемого именно от недвижимости и дохода, приносимого при участии недвижимости. В первом случае недвижимость является единственным фактором дохода, во втором - одним из нескольких и, возможно, не главным. 

1.4 Недвижимость как один из факторов производства

Ни один из факторов производства источником дохода непосредственно не является. Их правильнее рассматривать в качестве обязательных условий, материальных предпосылок получения дохода. Источником же дохода является предпринимательская и трудовая деятельность, результаты которой реализуются на рынке в качестве товаров. Объем реализации определяет величину предпринимательского дохода (прибыли). 
Три важных вывода:
Во-первых, экономическую экспертизу производственной недвижимости следует рассматривать как составную часть экспертизы предпринимательской деятельности (бизнеса) предприятия в целом.
Во-вторых, предпринимательский доход и его составная часть, обеспечиваемая производственной недвижимостью, имеет иную (не рентную) основу, в отличие от аренды недвижимости.
В-третьих, производственная недвижимость, в отличие от сдаваемой в аренду, используется самим собственником-предпринимателем.
На практике могут иметь место комбинированные варианты использования.

Вопросы для самоконтроля
1 Как Гражданский Кодекс определяет недвижимое имущество?
2 Что такое кондоминиум?
3 Раскройте особенности объектов недвижимости.
4 В чем заключается экономическое понимание недвижимости?
5 В чем значение недвижимости как фактора производства?

  Рекомендуемая литература
1 Закон об ипотеке недвижимого имущества. Казахстанская правда, 1996, 11 января
2 Гражданский Кодекс Республики Казахстан. Казахстанская правда, 1995, 2-4 января 
3 Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Казахстанская правда, 1999, 17-27 июля
 4 Земельный кодекс Республики Казахстан, Алматы, Юрист, 2003, 116с.
 5 Гаркушина В.В., Кадастровая оценка земель населенных пунктов (городов).Учебно-практическое пособие, Астана, Казахский аграрный университет, 2002, 127с.

Лекция 2 Потребительские свойства земельного участка как товара

Цель лекции – определить характеристики земельного участка как товара
делимый, неделимый, целевое использование, разрешенное использование, двойственный характер, спрос и предложение, экономические, социально-демографические, качество земли природно-климатическая среда, правовое положение, специфические свойства, пять уровней потребностей

2.1 Понятие земли как товара
2.2 Спрос и предложение на земельные участки
2.3 Факторы формирования спроса на землю
2.4 Специфические свойства земли как товара
2.5 Пять уровней потребностей, удовлетворяемых землей как товаром
2.6 Общая классификация земель по потребительским свойствам

2.1 Понятие земли как товара

Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля - естественный, созданный самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. 
В системе рынка недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на них. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Земельные участки бывают делимыми и неделимыми. Делимым земельный участок считается, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по своему размеру образует самостоятельный земельный участок с прежним целевым назначением и разрешенным использованием. В случаях, когда земельный участок невозможно разделить на таких условиях, он признается неделимым. Например, не подлежат разделу по закону земли фермерского хозяйства между несколькими наследниками. Не допускается раздел и городских земель, если новые части их не могут быть освоены в соответствии с градостроительными нормами и разрешенным использованием.
Разрешенное использование земельного участка - это использование его с учетом целевого назначения, установленных органами власти ограничений обременении по:
плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительными нормами и правилами;
размещению социально-культурных, жилищно-бытовых, промышленных и других зданий и сооружений в соответствующих зонах;
способам использования земельного участка и запрещению приемов, ведущих к снижению плодородия почв или ухудшения окружающей среды;
предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду и сохранению земельных насаждений;
видам деятельности, оказывающим отрицательное влияние на здоровье человека или его безопасность и др.
Единицей измерения количества товара - земля является квадратный метр, сотка (одна сотая часть гектара), гектар и т. п. 
В зависимости от цели, выполняемых функций в процессе предпринимательской или иной деятельности земля как товар выступает на рынке преимущественно одним или целой совокупностью своих потребительских свойств в качестве всеобщего условия и средства производства, пространственного базиса, рекреационного или оздоровительного средства.
Каждому земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер - числовой код, позволяющий однозначно определить его местоположение на местности по четырем.
По мере углубления рыночных отношений в Казахстане земля постепенно становится товаром — объектом хозяйственного оборота. Практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как и любой товар, земля имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость земли, предназначенной для конкретного пользователя, рыночная - это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.
Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристик.
В наибольшей степени специфика недвижимости проявляется при ее использовании в качестве товара.
Анализ этой специфики следует начать с двойственного характера удовлетворения потребности в жилье: посредством приобретения в собственность объекта жилищной недвижимости и посредством приобретения жилищных услуг на условиях найма или аренды. Подобная двойственность характерна не только для жилья, но и для всех остальных видов недвижимости. Нужно ли в обязательном порядке приобретать магазин в собственность, для того, чтобы осуществлять торговлю, или достаточно этот магазин арендовать? Понятно, что сам по себе режим аренды
Это вполне естественно: недвижимость сама по себе им не нужна, она для них является не непосредственным экономическим благом, а обязательным условием осуществления предпринимательской деятельности. Без нее просто нельзя обойтись, это необходимый фактор производства, который обязательно требуется использовать, но отнюдь не обязательно приобретать в собственность. Таким образом, недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар — объект (для приобретения в собственность) и товар — услуга (для найма и аренды):
Обязательным признаком любого товара - объекта является возможность его выделения в натуре. Приватизируя квартиру или комнату, человек получает не собственность в ее натурально-вещественном выражении, не «физическое тело» недвижимости, а право собственности, то есть возможность использования этой недвижимости в виде экономического блага, товара или источника дохода. Если лее объектом собственности является отдельно стоящее здание или строение, то в этом случае объект недвижимости и права на него представляют неразрывное единство.Таким образом, недвижимость- товар может присутствовать на рынке в трех модификациях: Недвижимость - объект (при возможности выделения в натуре); Право на объект недвижимости; Услуги (возможность использования объекта для определенных целей)
Такая форма товара, как недвижимость — объект, включает и право собственности на него (объект без этого продать невозможно). В неразрывном единстве в понятие «собственность» входят права владения, пользования и распоряжения.
Практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как и любой товар, земля имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость земли, предназначенной для конкретного пользователя, рыночная — это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

2.2 Спрос и предложение на земельные участки

Земля - товар, но товар особый, специфика которого определяется тем, что земля исторически возникла как материя, как часть природы, и только с развитием человеческого общества стала и средством производства и предметом труда.
Характерной особенностью земли как товара является абсолютная (нулевая) неэластичность ее предложения на рынке. Дело в том, что любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату, так как в противном случае он лишится ренты вообще. 
Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные трудности. 
Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение. Поэтому когда мы говорим об ограниченности земли, мы имеем в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству. 
В условиях мелкого (семейного) производства возможности быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они коренымм образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйств качество земли может быть не улучшено, а ухудшено. 

P млн.тг .за акр

S

Q акров

0

Q*

Рисунок 2 - Предложение земли

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество акров земли, а на оси ординат — цену акра земли, то кривая предложения земли будет представлять линию, параллельную оси ординат (рисунок 2). Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю. 
Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию. 
Спрос на продукты питания неэластичен. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. 
Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию. 
На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает влияние такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя- явление, типичное и населения подавляющего большинства стран. Сокращение доли продовольствия и бюджете потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении. 
В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства. 

2.3 Факторы формирования спроса на землю

Земля — специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств (рисунок 3).

Система факторов	
Экономические	Социальные и демографические	Качество земель и природно-климатическая
среда	Правовое положение и другие
условия	
Местоположение	Структура населения	Климат	Категория земли	
Темпы экономического роста	Уровень занятости населения	Продолжительность времен года	Функциональное назначение	
Уровень и соотношение цен
цен на товары и услуги	Доходы населения	Водный и тепловой режим	Размер, форма участка	
Мотивация покупателей и продавцов	Уровень деловой активности	Тип почв	Степень обустроенности	
Научно-технический прогресс
	Плотность населения	Запас питательных веществ	Сезон года	
Транспортные условия	Число семей	Механический состав почв	Окружение участка	
Предложение	Миграция населения	Микро и макро рельеф	Планировка	
Уровень конкуренции	Политика государства	Контурность полей	Законодательные нормы	
Налоги и ставки  по закладным	Цели организации	Экология		
Общие опосредованно
влияющие	Частные	

Рисунок 3- Основные факторы формирования  спроса на землю

Потребительские свойства земли, приобретающие важное значение для собственника и покупателя, определяются конкретным целевым ее назначением. При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т. п. в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подпочвенный слой, инженерно-техническое обустройство, экологическая среда, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др.
Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, — разновидность почвы, содержание гумуса, механический и химический состав, тепловой и водный режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. -являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

2.4 Специфические свойства земли как товара

Свойства	Характеристика	
1 Назначение	Многофункциональное; экологическое, социальное и экономическое. Средство производства, предмет труда, пространственный базиса любого бизнеса	
2 Форма функционирования в сфере предпринимательства	Натурально-вещественная и стоимостная	
3 Происхождение	Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ существует независимо от воли людей	
4 Степень подвижности	Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения	
5 Длительность хозяйственного кругооборота	Бесконечное использование в общем и частном	
6 Состояние потребительской формы в процессе использования	Сохраняется натуральная форма в течение всего периода использования и не использования	
7 Износ в процессе использования	Не снашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается при рациональном использовании	
8 Изменение стоимости во времени	Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего дефицита ее, инфляции и др. факторов	
9 Количество	Постоянно, не воспроизводится в натуре	
10 Качество	Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путем, рельефом и т. д.	
11Взаимозаменяемость	Не может быть заменена никаким другим ресурсом	
12 Оборотоспособность на рынке	Отдельные виды земель ограничены или исключены из хозяйственного оборота	
13 Возможность сервитута	Право ограниченного пользования чужим земельным участком	
14 Формирование потребительной стоимости	Осуществляется естественными силами в течение тысячелетий, приложением труда и капитала	
15 Особый способ распоряжения земель	Землеустроительные действия	

Рисунок 4 - Специфические свойства земли как товара

2.5 Пять уровней потребностей, удовлетворяемых землей как товаром

Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
 Товар-земля обладается следующими характеристиками: 
количественные (стоимостные и физические свойства);
качественные (потребительские свойства);
видовые (состав земель).
Земля-кормилица. Все, что нужно человеку для выживания, он получает в конечном счете от земли. Голодный человек считает, что стоит ему досыта наесться, как он будет счастлив и ничего другого не будет желать.
Уровни потребностей людей.
1. Физиологические, базовые:
Место и всеобщее условие жизнедеятельности человека
Важнейший природный ресурс
Базис всех экосистем и производительных сил
2. Безопасность
Гарантия стабильности бизнеса, сохранения и накопления капитала
В естественном состоянии обеспечивает экологическую безопасность, биологическое очищение внешней природной среды бизнеса
Снижает риск для жизни и здоровья людей
3. Социальные
Владение землей престижно, повышает социальный статус человека
Формирует чувство собственного достоинства
Основа гордости и славы
4. Психологическое
Удовлетворяет духовные потребности людей в уважении и признании
Обеспечивает психологическое удовлетворение, оценку личности, потребность общения с природой
5. Интеллектуальные
Объект познания, саморазвития и самовыражения в науке, технике, сельском хозяйстве и др. сферах
Предмет самореализации творческого потенциала людей.

2.6 Общая классификация земель по потребительским свойства

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от их целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок. 
Общая классификация земель по потребительским свойства (назначению):
земли населенных пунктов;
земли сельскохозяйственного назначения;
земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;
земли особо охраняемых природоохранных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
земли лесного фонда;
земли запаса.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается Земельным кодексом Республики Казахстан.
Нарушение установленного законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.
Центральное место среди всех категорий занимают земли сельскохозяйственного назначения, имеющие особый правовой статус на рынке недвижимости.
Другие основные целевые категории земель также внутренне не однородны. Они включают в себя земли, которые имеют различное потребительское назначение, предопределяющее специфику их правового режим в пределах общего правового статуса соответствующей категории. 
Деление земель на самостоятельные категории, осуществляемое согласно основному целевому назначению, представляет собой первичную классификацию. Внутри каждой категории земель возможна дальнейшая классификация на виды и подвиды в зависимости от определенных оснований, критериев (субъекты права собственности на землю или права землепользования, конкретное целевое назначение и прочее).
 Кроме того, выделяется еще и так называемое специальное целевое использование земельных участков, когда в рамках одной категории земельные участки также используются для разных целей. Например, земельные участки сельскохозяйственного назначения могут использоваться как для ведения товарного сельскохозяйственного производства, так и для удовлетворения личных потребностей граждан в сельскохозяйственной продукции. В свою очередь земельные участки, предоставляемые гражданам для удовлетворения личных потребностей в сельскохозяйственной продукции, могут использоваться для садоводства, ведения личного подсобного (личного крестьянского) хозяйства, для огородничества, сенокошения и выпаса скота.

Вопросы для самоконтроля:
1 Что понимается под земельным участком?
2 Что такое целевое и функциональное использование земельных участков?
3 Какова общая классификация земель по потребительским свойствам?
4 Привести количественные и качественные характеристики земельных участков.

 Рекомендуемая литература
1 Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона» О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним». Казахстанская правда, 1996, 11 января
2 Гражданский Кодекс Республики Казахстан. Казахстанская правда, 1995, 2-4 января 
3 Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Казахстанская правда, 1999, 17-27 июля
4 Земельный кодекс Республики Казахстан, Алматы, Юрист, 2003, 116с.
5 Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999, 592с.

Лекция 3  Земельный участок как объект прав

Цель лекции – изучить пределы и содержание владения, пользования и распоряжения земельными участками
две стороны собственности, ограничения прав, группы объектов отношений, отдельная экономическая категория, совокупность производственных отношений данного типа, отношения собственности

3.1 Понятие собственности
3.2. Субъекты и объекты собственности
3.3 Содержание права собственности на землю
3.4 Собственность на землю: экономический и правовой аспекты
3.5 Права и обязанности собственников земельных участков

3.1 Понятие собственности

В самом общем виде собственность — это отношения людей к объектам материального мира, проявляющиеся в экономических и производственных отношениях между людьми и процессе производства, распределения, обмена и потребления различных благ, а также в юридических нормах и в форме правил морали. В переводе с латинского собственность означает правовое (в отличие от чисто физического) господство лица над материальной вещью.
В понятии собственности на недвижимость следует различать две стороны: внутреннее содержание и внешнюю форму проявления. Материально-вещественная форма покапывает пообъектный состав недвижимого имущества, т. е. что (какие вещи) присваивается людьми. Социально-экономический сущность раскрывает отношения между людьми и их объединениями по поводу присвоения и использования недвижимых вещей. Следовательно, в экономическом смысле собственность — это форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли, зданий, сооружений и другого имущества.
Земельным кодексом предусмотрено, что права на землю могут быть ограничены актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправление или решением суда по основаниям, установленным Земельный кодексом, бессрочно или на определенный срок и подлежат государственной регистрации.
Основаниями ограничениями прав на землю являются:  
особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно- защитных зонах;
особые условия охраны окружающей среды;
условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги при предоставлении прав на государственный земельный участок;
иные основания, установленные  законами.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, не могут обладать на праве собственности земельными участками; могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды.
В соответствии с действующей Конституцией Казахстана и Гражданским кодексом РК собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушить права и законные интересы других лиц и соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия. 
Для государственных нужд у собственника может быть изъят земельный участок.
Экономически собственность реализуется, когда приносит владельцу доход - ренту, прибыль, арендную платили удовлетворяет его личные потребности. В юридической отношении собственность — это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках.
В наиболее общем виде собственность означает власть или правовое господство лица над земельным участком. В экономическом смысле собственность - это форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли. Именно собственнику принадлежит и продукция, получаемая на земле, и доход от нее.

3.2. Субъекты и объекты собственности

Следует различать понятия объект и субъект собственности на землю, а также право собственности и отношения собственности.
Субъекты права собственности на землю - это собственники конкретных земельных участков, наделенные землей и иными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным законодательством. 
Для совершения сделок на рынке земли граждане должны обладать гражданской и земельной право- и дееспособностью. 
Совокупность правоспособности, дееспособности и свободы субъектов образует их правовой статус - правовое положение субъектов земельных отношений, их возникновение, изменение или прекращение.
Земельную правоспособность граждане могут осуществить в зависимости от условий:
индивидуально;
в составе групп и объединений;
в составе организационно-правовой формы предприятия - товарищества, акционерного общества и др.
Объем правомочий субъектов земельных отношений зависит от:
вида субъекта:
государство обладает универсальными правомочиями;
юридические лица — специальными правомочиями, закрепленными в уставе в соответствии с целям деятельности;
граждане — общими правомочиями; 
особенностей объекта земельных правоотношений — им категориям земель правомочия участника дифференцируются.
Особенностью Республики Казахстан, областей и районов состоит в том, что они являются не только субъектами права государственной собственности на землю, но и носителями права территориального верховенств как элемента их суверенитета.
Объект права собственности на землю - это участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и местоположения.
Но в зависимости от компетенции органов государственного управления объектов земельных правоотношений может быть:
весь земельный фонд страны (кадастровая оценка, мониторинг и др.);
земля в пределах территориально-административной единицы (предоставление, изъятие земель, зонирование, планировка и др.);
отдельный земельный участок (в части использования).
Земля как объект правоотношений имеет в сравнении с другими видами недвижимости ряд особенностей, свойственных:
всем категориям земель - часть окружающей природной среды и единственное место проживания всех поколений людей - достояние всех народов;
отдельным категориям земель в соответствии с их функциональным назначением;
отдельным земельным угодиям и участкам.
По правовому режиму земельные участки подразделяются на три вида:
имеющие на своей площади природные и другие движимые объекты (здания и сооружения);
свободные или чисто земельные площади, не имеющие на себе природных объектов и другого недвижимого имуществ;
угодия, взаимосвязанные с другими природными объектами и имеющие смешанный правовой режим.
Кроме земельных участков как недвижимости в материальной форме, объектами отношений выступают также вещные  права и ограничения прав собственности. В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, представляют меньший объем прав их обладателями. 
Третью группу объектов отношений составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты,  ипотека, доверительное управление и аренда.
Отношения собственности — система отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных участков. Эти субъектно-объектные отношения включают отношения между разными субъектами одного объекта собственности и отношения по поводу формирования нового объекта собственности. 

3.3 Содержание права собственности на землю

Собственность на земельный участок включает три основных элемента (правомочия):
1 Владение — первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе т. п. Оно создает необходимые предпосылки для легализации двух других правомочий - пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им. В отличие от простого держания вещи, владение землей характеризуется волевым началом. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.
2 Пользование — применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.
3 Распоряжение — всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. это право решать, каким образом и кем может образом использован сам участок и получаемый от него доход
К основным общим правам собственников земли относится право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли. Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать компенсации за его изъятие государством,  ограничение прав, ухудшение земель и т, п.
Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяется целевым назначением земельного участка, особенностями  правового статуса собственника и иными обстоятельствами.
Особенностями использования участков обуславливаются двумя признаками: их свойствами- категорией земель и хозяйственным состоянием. 
Присваивается каждому земельному участку, учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат госрегистрации в ЕГРЗ на недвижимое имущество и сделок с ним
Несколько обособленных земельных участков единого землепользования могут быть учтены по заявлению правообладателя в виде единого объекта с одним кадастровым номером. 

3.4 Собственность на землю: экономический и правовой аспекты

В  сущности и месте собственности в системе экономических категорий политической экономии обозначились два подхода. Одни экономисты собственность рассматривали (и продолжают рассматривать) в качестве отдельной экономической категории, которой придается значение исходной или основной категории политической экономии социализма (капитализма). В противоположность этому другие экономисты обосновывают концепцию, согласно которой экономически собственность отражает совокупность производственных отношений данного типа, а ее экономическое содержание раскрывается лишь посредством всей системы категорий политической экономии. 
Фактически отношения собственности, сложившиеся в обществе и существующие в той или иной форме - это волевые общественные отношения. Факт собственности непосредственно указывает лишь на нахождение вещей (средств продуктов производства) во власти известных лиц и свидетельствует об их реальной принадлежности определенным субъектам (отдельным людям, группам, государству и т.д.). Эти субъекты могут по своей воле осуществлять владение, пользование и распоряжение данными вещами. 
Такие фактические отношения не создаются нормами права, законами государства. Они являются результатом действительного процесса производства, распределения, обмена. Нормами же права фактические отношения собственности лишь закрепляются как законные отношения. Правовые нормы, следовательно, есть лишь идеальная (отраженная в сознании и сознательно выраженная) форма фактических отношений собственности. 
Собственность как правовое отношение, как действительное право включает в себя два момента: во-первых, фактическое владение, пользование и распоряжение вещами, во-вторых, закрепление и регулирование этих отношений посредством законов государства. 
В качестве особого, отдельного общественного отношения собственность предстает в правовой науке, а в экономической науке она представляет совокупность производственных отношений. К примеру, государственная собственность существует в качестве реального правового отношения. Содержание этого отношения заключается в том, что владение, пользование, распоряжение соответствующим имуществом (средства производства, предметы потребления) осуществляет государство. Экономическое же содержание государственной собственности можно выявить только путем исследования действительного процесса производства, распределения, обмена и потребления продуктов государственных предприятий. 
Как правоотношение, частная собственность на землю означает, что данная земельная площадь принадлежит определенному лицу, который волен распоряжаться ею по своему усмотрению, и никто иной не имеет доступа к земле. И это фактическое отношение собственности существует независимо от того, закреплено это официально в законах государства или нет. Даже если на данном земельном участке не ведется никакого производства, фактическое правоотношение существует. Реального же экономического отношения в этом случае не возникает. Определенное экономическое отношение по поводу земли возникает лишь в фактически осуществляющемся процессе производства и воспроизводства продуктов. 
Когда представлены формы поземельной собственности, то это, по существу, правовое отношение, а задача экономиста - исследовать, каким образом совершается действительный процесс производства, распределения, обмена и потребления продуктов, результатом которого и служат данные формы собственности. 

3.5 Права и обязанности собственников земельных участков

Права собственников земельных участков и землепользователей:
самостоятельное хозяйствование на земле;
передача права частной собственности и временного землепользования в залог, кроме права временного безвозмездного и краткосрочного землепользования;
на возмещение убытков в полном объеме при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных нужд;
на возмещение убытков в полном объеме в случае ограничения прав землепользования в связи с установлением особого режима землепользования;
на возмещение убытков в полном объеме в случаях ухудшения качества земель в результате строительства, эксплуатации объектов, приводящих к нарушению плодородия почвы, ухудшающих водный режим, выделяющих вредные для сельскохозяйственных культур и насаждений вещества;
При определении размера компенсации собственник, землепользователь и арендатор имеют право на возмещение стоимости затрат, связанных с освоением земельного участка, его эксплуатацией, поведением защитных мероприятий и повышением плодородия почвы, с учетом их инфляции, а также упущенной выгоды, в том числе:
рыночной стоимости земельного участка или права землепользования;
рыночной стоимости находящегося на участке недвижимого имущества, включая фруктовые деревья и многолетние насаждения; 
стоимость затрат, связанных с освоением земельного участка, его эксплуатацией, проведением защитных мероприятий, повышением плодородия почвы, с учетом их инфляции; 
все убытки, причиненные собственнику или землепользователю изъятием земельного участка,  включая убытки,  которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств  перед  третьими лицами;
упущенную выгоду.
Права, предусмотренные следующими пунктами, могут быть ограничены актом предоставления права землепользования или договором аренды:
использовать в установленном порядке без намерения последующего совершения сделок для нужд его хозяйства, имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, глину, песок, гравий, а также лесные угодья (насаждения), водные объекты, пресные подземные воды;
возводить жилые, производственные, культурно - бытовые и иные строения и сооружения;
собственность на посевы и посадки сельскохозяйственных и иных культур и насаждений, произведенную сельскохозяйственную и иную продукцию, полученную в результате использования земельного участка, и доходы от ее реализации;
в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков;
участвовать в решении вопросов мелиорации их земель;

Обязанности собственников земельных участков и землепользователей:
Собственники, землепользователи и арендаторы обязаны:
эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды;
повышать ее плодородие;
своевременно вносить плату за пользование земельным участком и земельный налог и другие предусмотренные законодательством РК и договором платежи;
своевременно предоставлять в государственные органы установленные земельным законодательством РК сведения о состоянии и использовании земель;
применять природоохранные технологии производства, соответствующие санитарным и экологическим требованиям;
не допускать ухудшения экологической, санитарно-эпидемиологической и радиационной обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности;
осуществлять мероприятия по охране земель, направленные на защиту земель от истощения и опустынивания, водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления; по защите от заражения сельскохозяйственных земель карантинными вредителями и болезнями растений, от зарастания сорняками, кустарником и мелколесьем;
не нарушать права других собственников и землепользователей;
обеспечивать предоставление сервитутов в порядке, предусмотренном земельным законодательством РК.
права собственников, землепользователей и арендаторов могут быть ограничены в интересах других природопользователей, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и законодательством РК.
Физические и юридические лица, государственные органы и их должностные лица, виновные в нарушении земельного законодательства, несут ответственность в порядке, установленном законодательными актами Республики Казахстан.
Защита права частной собственности и права землепользования.
Право собственности и право землепользования  защищаются  в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Республики Казахстан и другими законодательными актами Республики Казахстан.
Споры, вытекающие из земельных правоотношений, рассматриваются в судебном порядке.  

Вопросы для самоконтроля:
1 Расскажите о виде собственности на земельные участки
2 Что такое триада полномочий собственника земельного участка?
3 В чем заключается экономический аспект собственности?

 Рекомендуемая литература
1 Гражданский Кодекс Республики Казахстан. Казахстанская правда, 1995, 2-4 января 
2 Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Казахстанская правда, 1999, 17-27 июля
   3 Земельный кодекс Республики Казахстан, Алматы, Юрист, 2003, 116с.
4 Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999, 592с.

Лекция 4 Предоставление государством земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность
Цель лекции – узнать способы приобретения сельскохозяйственных угодий в собственность и землепользование, порядок и нормы 
Право частной собственности - ключевые слова (термины), льготной цене, Право землепользования Порядок предоставления права, договор купли-продажи земельного участка, Акт на право частной собственности на земельный участок, Акт на право постоянного землепользовании, Акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды, Акт на право временного безвозмездного землепользования

4.1 Возникновение права собственности на земельные участки
4.2 Предоставление земель сельскохозяйственного назначения
во временное землепользование
4.3  Предоставление права временного землепользования (аренда) для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения.
4.4 Процедура оформления права частной собственности и права землепользования на земли сельскохозяйственного назначения 
4.5 Нормы предоставления земельных участков в частную собственность
4.6 Паспорт земельного участка на земли сельскохозяйственного назначения
4.7 Порядок перевода сельскохозяйственных угодий из одного вида в другой 

4.1 Возникновение права собственности на земельные участки

Право частной собственности возникает путем:
получения земельных участков, находящихся в государственной собственности, непосредственно от государства на основе актов государственных органов;
получения земельных участков на основе гражданско-правовых сделок (дарения, купли-продажи, и т.д.);
получения земельного участка в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).
Не могут быть предоставлены в раздельную собственность земельные участки, занятые:
пастбищными и сенокосными угодьями, используемыми и предназначенными для нужд населения.
дорогами общего пользования, в том числе дорогами межхозяйственного и межселенного значения, а также предназначенными для доступа на земельные участки общего пользования;
обводнительными сооружениями совместного пользования (обводнительные каналы, сбросы, колодцы, пункты водопоя) двух или более собственников земельных участков или землепользователей.
Выкупить земли сельскохозяйственного назначения в частную собственность можно:
по цене, равной кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка:
единовременно;
в рассрочку сроком до 10 лет;
по льготной цене, равной 75 % от кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка;
единовременно, в рассрочку сроком до 10 лет.

4.2 Предоставление земель сельскохозяйственного назначения во временное землепользование

Право землепользования возникает в результате:
получения земельных участков, находящихся в государственной собственности, в аренду непосредственно от государства, на основе актов государственных органов;
получения права землепользования в результате заключения договоров аренды с частными (негосударственными) владельцами земельных участков;
получения права землепользования в порядке универсального наследования или вследствие реорганизации юридического лица.
Право временного возмездного землепользования на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, в аренду непосредственно от государства, на основе актов государственных органов, предоставляют физическим и негосударственным юридическим лицам, а также международным организациям.
Виды землепользования:
временное возмездное землепользование, которое может быть: 
краткосрочным (до 5 лет),
долгосрочным (от 5 до 49 лет);
временное землепользование на безвозмездной основе (предоставляется бесплатно), при этом срок предоставления права временного безвозмездного землепользования не может превышать 5 лет (исключение составляют случаи предоставления земельных участков в виде служебных земельных наделов и для восстановления деградированных и нарушенных земель);
постоянное землепользование, предоставляемое для нужд государственных землепользователей.
Право временного возмездного землепользования:
Получение права временного возмездного землепользования на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляемые физическим и негосударственным юридическим лицам в аренду непосредственно от государства, на основе актов государственных органов.
В этом случае,  предоставление во временное пользование, отчуждение и передача во вторичное землепользование (субаренда)  земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускается.
Получение права землепользования в результате заключения договоров аренды с частными (негосударственными) владельцами земельных участков происходит на основе договора аренды, в соответствии с гражданским законодательством РК.
Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства земельные участки предоставляются гражданам Республики Казахстан на праве временного возмездного землепользования на срок до 49-ти лет.
При этом за гражданами, получившими земельные участки  для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства в аренду и имеющими жилой дом в ауле (селе), сохраняется приусадебный земельный участок на праве собственности, который не включается в состав землепользования крестьянского (фермерского) хозяйства.
Гражданам, которые не являются работниками сельскохозяйственных организаций, земельные участки для ведения крестьянского хозяйства и/или фермерского предоставляются из земель специального  земельного фонда и запаса.

4.3 Предоставление права временного землепользования (аренды) для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения.

Для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения негосударственным юридическим лицам право временного возмездного землепользования предоставляется на срок до 49-ти лет. 
Право временного безвозмездного землепользования предоставляется:
для отгонного животноводства (сезонные пастбища);
для выпаса скота населения и сенокошения;
для ведения огородничества;
на период строительства дорог общего пользования;
при восстановлении деградированных и нарушенных земель;
в виде служебных земельных наделов.
Служебный земельный надел выделяется в долгосрочное временное безвозмездное землепользование лицам, работающим в государственных предприятиях и учреждениях, из земель, находящихся в землепользовании этих юридических лиц. Земли предоставляются для обслуживания служебного жилого дома, возделывания сельскохозяйственных культур, сенокошения пастьбы скота. Совершение каких-либо сделок в отношении права землепользования на служебный земельный надел не допускается, в том числе передача в залог.

4.4 Процедура оформления права частной собственности и права землепользования на земли сельскохозяйственного назначения 

Решение о предоставлении земельного участка в частную собственность или пользование принимается местными исполнительными органами.  
Порядок предоставления права на земельный участок.
 В заявлении должны быть указаны:
цель использования земельного участка;
предполагаемые размеры земельного участка;
местоположение земельного участка;
испрашиваемое право пользования (частная собственность, краткосрочное или долгосрочное временное землепользование);
наличие (отсутствие) другого земельного участка, предоставленного гражданам РК бесплатно в частную собственность.
Заявление о предоставлении права на земельный участок рассматривается в срок до 3-х месяцев с момента его поступления.
	На основании заявления по предоставлению права собственности и (или) землепользования на земельный участок, находящийся в государственной собственности:
Управление земельных отношений местного исполнительного органа определяет возможность использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием, организует предварительный выбор земельного участка.
Предложение о возможности использования земельного участка рассматривается комиссией.
На основании заключения комиссии подготавливается землеустроительный проект и решение местного исполнительного органа о предоставлении земельного участка или отказ в предоставлении земельного участка, копия которого вручается заявителю в 7-дневный срок после принятия решения. Отказ в предоставлении права на земельный участок должен быть мотивирован.  
На основании решения местного исполнительного органа  управление земельных отношений составляет с покупателем договор купли-продажи земельного участка, который подписывается продавцом (местным исполнительным органом) и покупателем. Договор купли-продажи земельного участка и документ об оплате выкупной цены земельного участка являются основанием для выдачи правоудостоверяющего документа на земельный участок.
Работы по установлению границ земельного участка на местности и изготовление правоудостоверяющих документов выполняют юридические лица (специализированные предприятия землеустроительного профиля) и граждане, имеющие лицензии на проведение землеустроительных работ. Документы, удостоверяющие право на земельный участок выдает управление  земельных отношений.
Пользование земельным участком до установления его границ в натуре и выдачи правоудостоверяющего документа (акта) не допускается. Несоблюдение данной нормы предусматривает административную ответственность. 
На основании правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов производится государственная регистрация права на земельный участок. Права собственности и землепользования на земельные участки возникают со дня их государственной регистрации.
Выкуп земельного участка у государства в частную собственность, если он находится в землепользовании?
К  заявлению в местный исполнительный орган прилагаются:
акт на право землепользования или его копия, заверенная нотариально; 
копия свидетельства налогоплательщика;
справка налогового органа о наличии или об отсутствии задолженности перед бюджетом (земельный налог и (или) плата за пользование земельными участками;
справка из центра недвижимости об отсутствии обременений на земельный участок, препятствующих заключению сделок;
копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица.
При предоставлении земельного участка для организации крестьянского (фермерского) хозяйства?
В заявлении дополнительно указывается состав крестьянского (фермерского) хозяйства.
Заявление подписывается главой	и членами крестьянского (фермерского) хозяйства.
К заявлению дополнительно прилагаются: 
краткая программа ведения сельскохозяйственного производства; 
документы, подтверждающие трудовую деятельность главы хозяйства в сельскохозяйственном производстве, либо документ о соответствующем образовании или прохождении специальной подготовки (для граждан, не обладающих правом на условную земельную долю);
копия свидетельства налогоплательщика;
адрес главы крестьянского (фермерского) хозяйства.
Правоудостоверяющий документ на земельный участок оформляется на крестьянское (фермерское) хозяйство и выдается главе крестьянского и/или фермерского хозяйства с указанием в нем всех собственников (землепользователей) в соответствии с земельным законодательством РК. 
Кадастровая оценка выделяемых земельных участков должна быть на уровне средней по хозяйству (по угодьям).
Постановлением Правительства РК от 6 июня 2006 года №511 в качестве форм документов, удостоверяющих право на земельный участок, утверждены следующие:
1)Акт на право частной собственности на земельный участок. 
2)Акт на право постоянного землепользования.
3)Акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды).
4)Акт на право временного безвозмездного землепользования.

4. 5 Нормы предоставления земельных участков в частную собственность

Максимальные размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться на праве частной собственности у граждан РК для ведения крестьянского и/или фермерского хозяйства и у негосударственных юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства утверждены ПП РК от 22 октября 2003 г. № 1071по каждому административному району (городу) и колеблются по республике в следующих пределах:
 гражданина РК всего 			от 30 до 25 000 га, 
в т.ч. на орошении 			от 1 до 1 400 га;
у негосударственного юридического лица РК 
     и его аффилиированных лиц всего 	от 150 до 240 000 га, 
     в т.ч. на орошении 			от 5 до 19 000 га.
Земельные участки бесплатно предоставляются гражданам Республики Казахстан в землепользование для ведения крестьянского и/или фермерского хозяйства в следующих размерах:
из земель сельскохозяйственных организаций (предприятий) - в размере средней земельной (условной земельной) доли по данной организации на каждого члена семьи, имеющего право на земельную (условную земельную) долю;
из земель специального земельного фонда - в размере средне районной земельной (условной земельной) доли на каждого из трудоспособных членов семьи, пожелавших организовать хозяйство.
4.6 Паспорт земельного участка на земли сельскохозяйственного назначения
Паспорт земельного участка сельскохозяйственного назначения составляется в соответствии с пунктом 7 статьи 97 Земельного Кодекса Республики Казахстан, в целях государственного контроля за качеством сельскохозяйственных угодий, передаваемых в землепользование и собственность гражданам и юридическим лицам, на основании данных материалов почвенных, почвенно-мелиоративных, геоботанических обследований и бонитировки почв. 

       Система показателей для описания земельного участка
1 Наименование субъекта земельного права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты.
2 Адресные ориентиры – район (жилой массив и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).
3 Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т.д.).
4 Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.
5 Кадастровый номер.
6 Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).
7 Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.
8 Вид земельного права (собственность – частная, государственная и др., пользование).
9 Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.
Содержание Паспорта земельного участка сельскохозяйственного 
назначения                             

                         Общие сведения 
Собственник земельного участка, землепользователь
Кадастровый номер земельного участка (код)
Площадь земельного участка, га.
Документ, удостоверяющий право на земельный участок 
План земельного участка (с контурами угодий)  
Почвенная карта
Геоботаническая карта                            
Экспликация земель
Качественное состояние земельного участка
Мелиоративное состояние пашни
        Культуртехническое состояние кормовых угодий
         Кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка.

4.7 Порядок перевода сельскохозяйственных угодий из одного вида в другой 

Перевод (трансформация) сельскохозяйственных угодий из одного вида в другой обосновывается природными факторами, экономической целесообразностью дальнейшего их использования в составе других земельных угодий. 
Перевод сельскохозяйственных угодий из одного вида в другой может производиться по земельному участку, группе участков, массиву орошения, землепользованию. 
Наличие сельскохозяйственных угодий, почвенно-мелиоративное состояние которых требует перевода их в другие виды угодий, предварительно устанавливается на основании изучения имеющихся планово-картографических материалов, проектов землеустройства, мелиоративного строительства, материалов почвенных, почвенно-мелиоративных, геоботанических изысканий, солевых съемок, данных земельного кадастра, инвентаризации земель. 
Основания для перевода более ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные: 
для пашни - несоответствие агропроизводственных почвенных характеристик земель их фактическому использованию, высокий уровень загрязненности токсичными веществами; 
для многолетних насаждений - предельный возраст насаждений, их изреженность, неудовлетворительный породный состав, неблагоприятные почвенно-мелиоративные характеристики земель; 
для сенокосов - опустынивание земель, вырождение луговой растительности, ухудшение мелиоративного состояния земель; 
для пастбищ - сбитость. 
При переводе орошаемых земель в неорошаемые помимо учета вышеперечисленных факторов учитываются потеря связи с источником орошения, водонеобеспеченность, техническое состояние внутрихозяйственных оросительных систем, а для земель лиманного орошения - прекращение затопления вследствие перераспределения стока или отсутствия водных ресурсов, техническое состояние сооружений. 
При необходимости местные исполнительные органы могут устанавливать и другие показатели перевода ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные: минимальная продуктивность сельскохозяйственных угодий, уровень засоленности, солонцеватости, загрязнения почв и другие критерии, влияющие на качественную характеристику угодий. 
Материалы по переводу сельскохозяйственных угодий из одного вида в другой передаются в уполномоченный орган района для обобщения по району, согласования их с районными органами сельского и водного хозяйства. 
Уполномоченный орган района со своим заключением направляет материалы по переводу: 
менее ценных сельскохозяйственных угодий из одного вида в другой - в районный исполнительный орган для принятия окончательного решения; 
орошаемых земель в неорошаемые, неорошаемой пашни в другие менее ценные виды сельскохозяйственных угодий - в уполномоченный орган области для согласования с областными органами сельского и водного хозяйства, охраны окружающей среды. 
По результатам согласования уполномоченный орган области обобщает материалы в целом по области и со своим заключением направляет их: 
по переводу неорошаемой пашни в менее ценные виды сельскохозяйственных угодий - в районный исполнительный орган для принятия окончательного решения; 
по переводу орошаемой пашни в неорошаемые виды угодий - для согласования в центральный уполномоченный орган. 
Центральный уполномоченный орган по управлению земельными ресурсами согласовывает представленные материалы по переводу орошаемой пашни в неорошаемые виды угодий с центральными уполномоченными органами по сельскому хозяйству, охране окружающей среды и со своим обобщенным заключением направляет областному исполнительному органу для принятия окончательного решения по данному вопросу. 

         Вопросы для самоконтроля:

1 Нормы предоставления земель в частную собственность
2 Содержание паспорта земельного участка земель сельскохозяйственного назначения
3 Что понимается под трансформацией угодий?
4 Особенности трансформации сельскохозяйственных угодий

  Рекомендуемая литература
1 Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона» О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним». Казахстанская правда, 1996, 11 января
2 Гражданский Кодекс Республики Казахстан. Казахстанская правда, 1995, 2-4 января 
3 Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Казахстанская правда, 1999, 17-27 июля
4 Земельный кодекс Республики Казахстан, Алматы, Юрист, 2003, 116с.
5 Об утверждении формы Паспорта земельного участка сельскохозяйственного назначения и Инструкции по составлению Паспорта. Приказ Председателя Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 11 августа 2003 года N 62-П. 
6 Об утверждении формы Паспорта земельного участка сельскохозяйственного назначения. Инструкции по составлению Паспорта.

Лекция 5 Предоставление государством земельных участков для строительства объектов
Цель лекции - узнать способы приобретения земельных участков для строительства объектов в собственность, порядок и нормы 
 Отвод земельного участка, материалы выбора земельного участка,  Акт на право частной собственности, сегментация земельного участка 

5.1 Проект отвода земельного участка для строительства объекта
5.2  Материалы выбора земельного участка  
5.3 Определение  стоимости выкупаемого земельного участка 
5.4 Акт на право частной собственности на земельный участок
5.5 Сегментация земельного участка

5.1 Проект отвода земельного участка для строительства объекта
 
Отвод земельного участка
Земельно-кадастровые работы, связанные с отводом земельных участков, являются составной частью процедуры предоставления земель в пользование или собственность юридическим лицам и гражданам по их заявкам. 
Отвод земельных участков в городах осуществляется на основе проведения земельно-градостроительного проектирования, геодезических измерений и аналитических расчетов.
В составе работ по отводу земельных участков выделяются:
1)выбор местоположения земельного участка;
2)вынос в натуру границ земельного участка  и закрепление их на местности.
По согласованному с заявителем местоположению земельного участка его границы выносят в натуру. Вынос в натуру границ земельных участков осуществляют в два этапа:
1)подготовительный;
2)полевой.                                                                   
На подготовительном этапе осуществляют детальное изучение местоположения земельного участка землепользований и различных планово-картографических материалов и так далее.
На полевом этапе работы осуществляют в следующем порядке:
1)обозначение местоположения точек границ земельного участка по разбивочным элементам;
2)закрепляют межевой знак временным центром;
3)устанавливают межевые знаки;
4)вводят редукции при значительных отклонениях координат межевых знаков от проектных значений (> 1,5 точности измерений).
В итоге выполнения работ по отводу земельного участка подготавливают определенные материалы и документы:
1)акт об установлении границ земельного участка;
2)план границ земельного участка;
3)каталог координат межевых знаков;
4)технический отчет об отводе земельного участка.
В пределах границ квартала сбор и изучение исходных материалов для установления границ землепользований осуществляют на основе инвентаризационных дел и анализа деклараций юридический и физических лиц. В процессе изучения инвентаризационных дел все данные о землепользователях и земельных участков, объектах недвижимости, имеющих место в данном квартале, заносятся в ведомость, а по координатам межевых знаков проинвентаризированных земельных участков составляется план использования земель квартала, на которых отображены границы земельных участков и их кадастровые номера. На планы использования земель квартала наносят все жилые дома, здания, проезды, проходы, границы отводов земель.
После установления границ участка в натуре (на местности) и выдачи местным уполномоченным органом документов, удостоверяющих право на землю, допускается пользование земельным участком. Поэтому установление границ земельного участка нужно рассматривать как один из обязательных юридических фактов в сложном фактическом составе, влекущем за собой возникновение права землепользования земельным участком.
После исполнения государственным земельным предприятием своих обязательств по договору на выполнение землеустроительных работ уполномоченный орган совершает действия по учету земельных участков, включающие в себя: формирование кадастрового дела, внесение записи о сформированном земельном участке в земельно-кадастровую книгу, присвоение земельному участку кадастрового номера.
Выдача заявителю документов, удостоверяющих права на землю, завершает земельно-учетную процедуру.

5.2 Материалы выбора земельного участка  

Планировка и застройка земельного участка должны создавать наиболее благоприятные условия для жизни людей. Исходя из этого, при выборе территории необходимо учитывать: природные условия, рельеф, грунты и грунтовые воды, почвы, водные ресурсы, санитарно-гигиенические условия местности, архитектурно-планировочные требования и так далее.
Грунты строительной площадки следует рассматривать и оценивать как естественные основания для зданий и сооружений. 
Хорошими санитарно-гигиеническими условиями считают такие, когда выбираемый земельный участок защищен от стоков поверхностных вод.
Не менее важную роль при выборе земельного участка играет транспортная доступность, удобство дорожной связи с центральной и другими частями города.
Процесс отвода земельного участка сопровождается проектно-сметной документацией, которая состоит из:
акта выбора и согласования земельного участка;
эскиза генерального плана;
ситуационного плана размещения земельного участка.
После осмотра и выбора земельного участка составляется акт о выборе и согласовании его для строительства. Акт выполняется на основе  эскиза генерального плана, на нем показывается граница выбранного земельного участка, дорожная сеть и согласование земельного участка с инженерными коммуникациями. К основным видам инженерных коммуникаций относятся: водоснабжение, канализация, тепло- и газоснабжение, электроснабжение и радиофикация. Поскольку инженерные сети размещаются на территории данного земельного участка, они неизбежно связаны с его планировкой и застройкой.
Вся строительная деятельность производится в соответствии с Генеральным планом развития города, так как он является основным градостроительным документом, разрабатываемым в увязке с системой государственного планирования, экономического и социального развития страны. Генеральный план обязателен для всех организаций, осуществляющих проектирование и строительство на территории населенного пункта.
На эскизе генерального плана проектируемого участка показано: современное использование и функциональное зонирование территории; этажность и степень капитальности жилой и общественной застройки; транспортные магистрали, крупные инженерные и транспортные сооружения; магистральные инженерные сети, источники водо- и энергоснабжения; мероприятия по развитию улично-дорожной сети и городского транспорта,  инженерному оборудованию, инженерной подготовки и благоустройству  территории; зеленые насаждения; границы оформленных отводов земель для всех видов строительства и хозяйственного использования.
В пояснительную записку обязательно включают раздел «Охрана окружающей среды и рациональное использование земельных ресурсов», согласованный с соответствующими Государственными органами охраны природы. В разделе очередности строительства должно быть приведено обоснование объемов и размещения строительства. К пояснительной записке прилагают задание на проектирование и документы по рассмотрению и согласованию материалов генерального плана. В пояснительной записке должны быть приведены результаты расчетов по объему сносимого жилищного фонда, с указанием его характеристик, материала стен и уровня благоустройства, процента сноса, а также характера предлагаемого использования участков освободившихся после сноса.

5.3 Определение  стоимости выкупаемого земельного участка 

Второй этап процедуры оценки земель населенных пунктов состоит в оценке конкретного земельного участка, производящейся по инициативе заинтересованного лица.
Стадии второго этапа земельно-оценочной процедуры:
1) стадия возбуждения земельно-оценочной процедуры; 
2) стадия подготовки и утверждения акта оценки земельного участка;
3) стадия выдачи акта оценки заказчику.
Кадастровая стоимость - расчетная величина, отражающая представление о ценности. Кадастровая стоимость может быть только для того земельного участка, который учтен в земельном кадастре и является учетным показателем государственного земельного кадастра.

5.4 Акт на право частной собственности на земельный участок

Акт на право частной собственности о предоставлении права на земельный участок должен содержать:
кадастровый номер земельного участка;
наименование юридического или физического лица, которому предоставляется право на землю;
вид права на земельный участок;
площадь земельного участка;
целевое назначение земельного участка;
ограничение в использовании и обременения земельного участка;
делимость земельного участка;
основание выдачи акта;
план земельного участка;
описание смежеств.

5.5 Сегментация земельного участка

Сегментация – это деление земельного участка.
После завершения строительства и ввода в эксплуатацию строительного объекта  необходимо передать собственнику условную долю из общего земельного участка. 
  Выделение идеальной доли осуществляется согласно статье 62. ЗК РК. п.2. Доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе не отделима от раздельной (индивидуальной) собственности (иного вещного права) на принадлежащие ему помещение. Размер доли, если иное не установлено соглашением участников кондоминиума, определяется отношением полезной площади жилого и площади нежилого помещения, находящейся в раздельной  (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), к сумме полезных площадей, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре (идеальная доля).  

Вопросы для самоконтроля:

1 Приведите состав работ по отводу земельных участков
2 Назовите содержание процесса отвода земельного участка
3 Содержание акта  на право частной собственности на земельный участок
4 Какова цель сегментации земельного участка?

 Рекомендуемая литература
1 Гражданский Кодекс Республики Казахстан. Казахстанская правда, 1995, 2-4 января 
2 Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Казахстанская правда, 1999, 17-27 июля
3 Земельный кодекс Республики Казахстан, Алматы, Юрист, 2003, 116с.

Лекция 6 Выделение  и изъятие земельных участков
Цель лекции:
Основаниями для изъятия или выкупа земельных участков;
6.1 Взаимодействие государственных органов с предприятиями и заявителем по оформлению права на земельный участок, предоставляемый из государственной собственности
6.2 Прекращение права частной собственности на земельный участок или права землепользования
6.3 Изъятие, в том числе путем выкупа, земельного участка
6.4 Временное изъятие земельного участка
6.5 Выделение земельного участка при выходе из состава участников хозяйствующего субъекта
6.6 Конфискация земельного участка
6.7 Цена за земельный участок,  выкупаемый для государственных нужд

6.1 Взаимодействие государственных органов с предприятиями и заявителем по оформлению права на земельный участок, предоставляемый из государственной собственности

1 Земельная комиссия:
Заключение на предоставление земельного участка.
2 Акимат:
Направление заявления в уполномоченный орган;
Утверждение решения о предоставлении земельного участка.
3 Уполномоченный орган по земельным отношениям – УЗО:
Прием документов от заявителя;
Предварительный выбор земельного участка;
Утверждение землеустроительного проекта;
Подготовка проекта решения Акимата;
Утверждение акта оценочной стоимости;
Заключение договора купли-продажи с заявителем;
Прием отчета по установлению границ участка;
Передача материалов для формирования кадастрового дела;
Выдача акта на земельный участок заявителю.
4 Предприятие кадастра - ГосНПЦзем:
Определение  накладок на смежные участки из АИС ГЗК;
Разработка землеустроительного проекта;
Оценка земельного участка;
Установление границ земельного участка;
Подготовка акта о праве на земельный участок;
Формирование кадастрового дела, ввод данных в АИС ГЗК.
5 Заявитель на земельный участок:
Подача заявления в Акимат;
Договор на выполнение полного комплекса земельно0кадастровых работ (землеустроительный проект, установление границ участка, оценка земельного участка, изготовление акта на земельный участок);
Государственная регистрация права на земельный участок в центре по недвижимости.

6.2 Прекращение права частной собственности на земельный участок или права землепользования

Право частной собственности на земельный участок или право землепользования прекращается при:
отчуждении  земельного  участка  собственником  или  права землепользования землепользователем другим лицам;
отказе    собственника    от   права   собственности   или землепользователя от права землепользования;
утрате  права собственности на земельный участок или права землепользования в иных случаях,  предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.
Изъятие,  включая выкуп, земельного участка у собственника и права землепользования у землепользователя не допускается, кроме случаев:
обращения   взыскания   на  земельный  участок  или  право землепользования    по     обязательствам     собственника     или землепользователя;
изъятия,  включая  выкуп,  у  частного  собственника  или землепользователя    земельного    участка   для   государственных надобностей;
принудительного     изъятия     у     собственника     или землепользователя  земельного   участка,   не   используемого   по назначению   или   используемого   с  нарушением  законодательства Республики Казахстан;
изъятия у собственника  или  землепользователя  земельного участка,     подвергшегося     радиоактивному    загрязнению, с предоставлением равнозначного земельного участка;
конфискации.
Кроме этого,  право землепользования может прекращаться по следующим основаниям:
истечение срока, на который был предоставлен участок;
досрочное  прекращение  договора аренды земельного участка или  договора  временного  безвозмездного   землепользования, за исключением случаев, когда земельный участок находится в залоге;
прекращение  трудовых  отношений,  в  связи   с   которыми землепользователю   был  предоставлен  служебный  земельный  надел.

6.3 Изъятие, в том числе путем выкупа, земельного участка

Земельный участок может быть изъят для государственных нужд путем выкупа или предоставления с согласия собственника или землепользователя другого равноценного земельного участка.
Основаниями для изъятия или выкупа земельных участков для государственных нужд являются:
1) международное обязательство;
2) предоставление земель для нужд обороны, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
3) обнаружение под участком месторождения полезных ископаемых (кроме общераспространенных);
4) строительство дорог, линий электропередачи, связи и магистральных трубопроводов, а также других объектов, имеющих государственное значение, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
5) снос аварийного  и  ветхого  жилья,   грозящего   обвалом (обрушением);
6) генеральные планы городов и иных населенных пунктов, схемы зонирования территории и иная утвержденная в установленном порядке градостроительная или землеустроительная документация.
Законодательными актами Республики Казахстан могут предусматриваться другие основания.
Изъятие для государственных нужд земельного участка, предоставленного во временное землепользование, если предоставленное право не выкуплено у государства землепользователем, осуществляется без выкупа права землепользования. Землепользователям возмещаются убытки в полном объеме, а также по их желанию может быть предоставлен другой земельный участок.

6.4 Временное изъятие земельного участка

В  случае  стихийных бедствий,  режима военного положения, аварий,  эпидемий,  эпизоотии и при  иных  чрезвычайных  ситуациях земельный   участок   в  интересах  общества  по  решению  местных исполнительных органов может быть временно  изъят  у  собственника или землепользователя   с  возмещением  ему  убытков.  Оценка,  по которой собственнику или землепользователю компенсируются  убытки, может быть оспорена в судебном порядке.
При прекращении действия чрезвычайной  ситуации  земельный участок подлежит возврату собственнику (землепользователю),  и при наличии спора он вправе требовать его возврата в судебном порядке.
В   случае   невозможности   возврата  земельного  участка собственнику   или   землепользователю    возмещается    стоимость земельного участка или права землепользования.
Порядок реквизиции имущества, в том числе недвижимого, при временном  изъятии  земельного  участка  осуществляется  по нормам гражданского законодательства Республики Казахстан.

6.5 Выделение  земельного участка при выходе из состава участников хозяйствующего субъекта

Граждане, передавшие принадлежащие им права на земельные участки, в том числе права на условные земельные доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или в качестве взноса в производственные кооперативы, при выходе из состава участников (членов) для организации крестьянского (фермерского) хозяйства имеют право на выдел (раздел) в натуре доли или пая, включая земельный участок, либо по его желанию на выплату стоимости доли или пая.
Земельный участок, переданный в уставный капитал участником хозяйственного товарищества или членом производственного кооператива только в пользование, возвращается в натуральной форме без вознаграждения.
Заявление о выходе из состава участников (членов) и о выделе земельного участка подается в сельскохозяйственную организацию с указанием предполагаемого местоположения участка.
Местоположение выделяемого в натуре земельного участка в счет доли или пая для организации крестьянского (фермерского) хозяйства определяется в порядке, предусмотренном в учредительных документах хозяйственных товариществ, производственных кооперативов или соглашением сторон.
При отсутствии в учредительных документах порядка выдела земельного участка, местоположение выделяемого земельного участка определяется путем проведения согласительных процедур либо на основании решения общего собрания участников общей собственности (общего землепользования) или их представителей. Собрание должно состояться в течение одного месяца с момента уведомления и считается правомочным при участии не менее 50 % участников общей собственности (общего землепользования) или их представителей. Решение принимается простым большинством голосов присутствующих на собрании участников долевой собственности (долевого землепользования) или их представителей и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности (долевого землепользования) или их представителями.
В случае, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления не поступит возражений от участников долевой собственности (долевого землепользования), предложение о местоположении земельного участка считается согласованным.

6.6 Конфискация земельного участка

Земельный  участок  может  быть  безвозмездно  изъят у собственника или  землепользователя  в  судебном  порядке  в  виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения.
Не подлежат конфискации необходимые для  осужденного  и  лиц, находящихся  на  его иждивении,  земельные участки,  принадлежащие осужденному на праве  частной  собственности  или  являющиеся  его долей в   общей   собственности,  на  которых  расположены  дом  и хозяйственные постройки,  а также земельные  участки,  необходимые для   ведения  личного  подсобного  хозяйства,  согласно  перечню, предусмотренному     уголовно-исполнительным     законодательством Республики Казахстан.
Конфискованные земельные     участки      возвращаются      в государственную собственность. 

6.7 Цена за земельный участок,  выкупаемый для государственных нужд

Цена за земельный участок,  выкупаемый для государственных нужд,   сроки   и   другие   условия   выкупа  определяются соглашением с собственником или землепользователем.
Цена за  земельный  участок  сельскохозяйственного назначения (без учета убытков),  приобретенный собственником у государства  и выкупаемый  для  государственных  надобностей,  определяется   в размере суммы, уплаченной государству.
При неполной оплате суммы за  земельный  участок  (без  учета убытков), проданный государством в рассрочку, и при выкупе его для государственных надобностей цена земельного участка определяется в размере выплаченной государству суммы.
При определении цены за выкупаемый земельный участок в нее включаются  рыночная стоимость земельного участка или прав на него и находящегося на нем недвижимого имущества,  а также все  убытки, причиненные собственнику или землепользователю в связи с утратой земельного участка,  включая убытки,  которые они несут в связи  с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.
Процедурные особенности выкупа участков для государственных нужд:
1)датой оценки должна выступать дата принятия постановления акимата о выкупе земельных участков, что позволит снять вопрос об отсутствии рыночной информации и конъюнктурном изменении цен после его принятия;
2)основным объектом оценки выступают земельные участки, принудительно отчуждаемые для развития или реконструкции и расположенные в пределах всей территории, но не по отдельным строительным участкам. Такой подход позволит обеспечить соблюдение принципа справедливости при выплате компенсации;
3)оценка может быть пересмотрена (проведена повторная оценка) в случае изменения планов градостроительного развития с принятием нового постановления о выкупе и определения размера компенсации. 

Вопросы для самоконтроля:
1 В каких случаях прекращаются права частной собственности на земельный участок или права землепользования?
2 Что является Основаниями для изъятия или выкупа земельных участков для государственных нужд?
3 В каких случаях возможна конфискация земельного участка?
4 Как рассчитывается цена за земельный участок,  выкупаемый для государственных нужд?

  Рекомендуемая литература
1 Земельный Кодекс Республики Казахстан от 20.06.2003 №442-2, Казахстанская правда 26 июня 2003 года.
2 Рекомендации по оформлению прав на земельные участки и предоставление информации для ведения государственного земельного кадастра, Астана, АУЗР, ГосНПЦзем, 2006, 23с.
3 Инструкция на производство землеустроительных работ по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков (права землепользования), Астана, АУЗР, ГосНПЦзем, 2003, 13с.

    Лекция 7 Купля – продажа земельных участков
7.1 Общие условия купли-продажи земельных участков
7.2 Земельный аукцион
7.3 Общие положения залога (ипотеки) земельного участка
7.4 Содержание, форма и порядок заключения и регистрации договора ипотеки земельного участка
7.5 Документальное оформление ипотеки земельного участка
7.6 Понятие, принципы, функции аренды земель
7.7 Мена земельного участка

7.1 Общие условия купли-продажи земельных участков

Процедура купли-продажи имеет существенные особенности в зависимости от категории земель.. При совершении земельных сделок необходимо учитывать установленные Земельным кодексом ограничения оборотоспособности земельных участков. Изъятые из оборота земельные участки не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектом сделок предусмотренных гражданским законодательством.

7.2 Земельный аукцион

Порядок подготовки к аукциону:
определяется список земельных участков и права аренды, выставляемых на аукцион в соответствии с перечнем, утвержденным маслихатом;
определяется метод продажи каждого земельного участка и права аренды;
определяется начальная и минимальная цена каждого земельного участка и права аренды земельного участка;
определяется размер и порядок внесения гарантийного взноса;
устанавливается дата проведения аукциона;
публикуется извещение о проведении аукциона.
Порядок проведения аукциона. Аукцион проводит аукционист. Аукцион начинается с объявления правил его проведения.
Торги по каждому объекту начинаются с объявления аукционистом наименования объекта, его характеристики, метода проведения торгов, начальной цены и шага изменения цены. Аукционист в праве менять шаг  в процессе торгов, объявляя об этом. Шаг изменения устанавливается в пределах от 5 до 10% текущей цены объекта.
Торги проводятся по английскому методу торгов. Аукционист объявляет начальную цену и шаг увеличения цены Поднятием номера участники торга повышают стартовую цену, но не менее чем объявленный шаг. Для удобства аукционист может округлять цену объекта на величину, не превышающую половины текущего шага. Аукционист объявляет аукционные номера участвующих в торгах по объекту, закрепляет цену и предлагает ее повысить. Торги по объекту идут до наивысшей предложенной цены. Аукционист объявляет участника, предложившего наиболее высокую цену за объект. Аукционист трижды повторяет последнюю цену объекта и, при отсутствии других поднятых номеров, ударом молотка объявляет о продаже данного объекта.
Торги по объекту считаются состоявшимися только в том случае, если количество участвующих в торгах по объекту не менее двух.
После того, как лицо, выигравшее торги, будет определено, аукционист на случай не выполнения процедур проведения торгов и соответствующих обязательств по заключению, а также по исполнению условий договора купли-продажи или аренды, выигравшим торги, должен предложить право на покупку объекта участнику, назвавшему вторую по величине цену за данный объект (второй покупатель).
Порядок заключения договор и расчетов. Победитель аукциона переводить Комиссии заявленную конечную цену, что подтверждает копией платежного получения.
Победителю аукциона засчитывается сумма внесенного залога при окончательных расчетах.

7.3 Общие положения залога (ипотеки) земельного участка

Предметом залога может быть земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве частной собственности или праве землепользования..
Ипотечный договор – соглашение сторон об установлении ипотеки в обеспечение основного обязательства.
Предметом залога может быть земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве частной собственности или праве землепользования.
Физические и негосударственные юридические лица, имеющие земельные участки на праве частной собственности или на праве временного возмездного долгосрочного землепользования, могут получить кредит под залог этого права на весенне-полевые и уборочные работы, на пополнение оборотных средств (закуп ГСМ, запчастей, семян, минеральных удобрений, пестицидов), а также на приобретение основных средств (сельхозтехники, недвижимости, оборудования).
Залог неделимого земельного участка, находящегося в общей совместной собственности или в общем совместном землепользовании, допускается при наличии письменного согласия всех участников общей собственности или общего землепользования. 
Участник общей долевой собственности на земельный участок или общего долевого землепользования вправе заложить свою долю без согласия других участников общей собственности или общего землепользования.
Лица, имеющие на праве общей собственности земельные участки, могут заложить земельные участки на основании решения общего собрания участников общей собственности. 
Лица, выкупающие земельные участки у государства в частную собственность в рассрочку, могут передать их в залог при оплате не менее 50 % от его выкупной цены. При этом предметом залога может быть только та часть земельного участка, за который оплачена выкупная цена.  
Не допускается залог земельного участка и права землепользования:
когда совершение сделок в отношении земельного участка или права землепользования запрещено;
на часть земельного участка, если эта часть не может быть в соответствии с целевым назначением использована в качестве самостоятельного участка;
не допускается залог всего делимого земельного участка или его части, права землепользования на весь земельный участок или его часть без одновременного залога здания, строения, сооружения, находящегося на предоставляемом в залог земельном участке или на предоставляемой в залог его части;
не допускается залог неделимого земельного участка или права землепользования на неделимый земельный участок без одновременного залога находящегося на нем здания, строения, сооружения или залог здания, строения, сооружения без одновременного залога части делимого земельного участка или права землепользования на часть делимого земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением и необходимого для его использования, либо без одновременного залога всего неделимого земельного участка или права землепользования на весь неделимый земельный участок, на котором находится здание, строение, сооружение;
при установлении залога на часть земельного участка должны быть соблюдены требования, по которым не допускается отчуждение земельных участков, находящихся на праве временного безвозмездного землепользования, в том числе передача их во вторичное землепользование;
не допускается залог права краткосрочного временного возмездного землепользования (аренды до 5 лет) и временного безвозмездного землепользования;
cрок временного безвозмездного землепользования земельного участка, предоставленного под здания (строения, сооружения) определяется сроком временного безвозмездного пользования зданиями, помещениями и сооружениями, в том числе культовыми;
залог права временного долгосрочного землепользования в форме аренды земельного участка допускается на срок действия договора аренды.
Залог земельного участка и права землепользования не допускается в случаях, когда совершение сделок в отношении земельного участка или права землепользования запрещено законодательством Республики Казахстан (например, земли общего пользования, предоставленных для нужд обороны, лесного фонда и т.д.)
Кроме того, в соответствии со ст. 77 Земельного Кодекса не допускается залог земельного участка в следующих случаях:
 залога части земельного участка или права землепользования на часть земельного участка, если эта часть не может быть в соответствии с целевым назначением использована в качестве самостоятельного участка;
 залога всего делимого земельного участка или его части или права землепользования на весь земельный участок или его часть без одновременного залога здания (строения, сооружения), находящегося на предоставляемом в залог земельном участке или на предоставляемой в залог его части;
 залога неделимого земельного участка или права землепользования на неделимый земельный участок без одновременного залога находящегося на нем здания (строения, сооружения);
 залога здания (строения, сооружения) без одновременного залога части делимого земельного участка или права землепользования на часть делимого земельного участка, занятого этим зданием (строением, сооружением) и необходимого для его использования, либо без одновременного залога всего неделимого земельного участка или права землепользования на весь неделимый земельный участок, на котором находится здание (строение, сооружение);
 залога права краткосрочного временного возмездного и временного безвозмездного землепользования

7.4 Содержание, форма и порядок заключения и регистрации договора

Договор о залоге должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество и допустимость его использования. Вместе с тем, в договоре об ипотеке земельного участка не должны содержаться следующие условия:
о передачи земельного участка или права землепользования кредитору или третьим лицам;
ограничения права залогодателя и (или) третьих лиц в пользовании находящимся в собственности или землепользовании земельным участком, заложенным по договору об ипотеке, в соответствии с его назначением;
 ограничения на извлечение из земельного участка плодов и доходов.

7.5 Документальное оформление ипотеки земельного участка

Порядок оформления документов при получении кредита.
1) При обращении сельхозтоваропроизводителя в банк по поводу получения кредита, Банк предоставляет клиенту для заполнения необходимые внутренние банковские формуляры анкет и кредитных заявок, а также перечень необходимых документов для получения кредита. 
2) После того, как Банком получен полный пакет документов предоставленных заемщиком, начинается анализ проекта, в который входит экспертиза всех документов, и составление на их основе соответствующих заключений. Срок рассмотрения заявки устанавливается Банком и начинается со дня, когда предоставлен полный пакет документов. 
3) После того как подготовлены соответствующие: заключение управления безопасности Банка, финансово-экономическое заключение, экспертиза юридического отдела, заключение по оценке  залога, а также заключение риск-менеджера, кредитная заявка выносится на Кредитный Комитет Банка, на котором принимается окончательное решение по  кредиту. В состав Кредитного Комитета входят первые руководители Банка, начальники самостоятельных подразделений и отделов Банка.        
4) По достижении двустороннего соглашения о стоимости земельного участка или права землепользования в обеспечение намечаемой суммы основного обязательства составляется договор о залоге земельного участка или права землепользования между залогодателем и залогодержателем в двух экземплярах. К договору о залоге земельного участка или права землепользования в обеспечение ипотечного кредита должна прикладываться копия плана границ этого участка.
Для залога земельного участка или права землепользования физические и юридические лица представляют потенциальному залогодержателю.
1) Документы, определяющие правовой статус Залогодателя:
для юридического лица: 
нотариально заверенные копии учредительных документов (учредительный договор, устав, статистическая карточка, свидетельство о государственной регистрации/перерегистрации юридического лица); 
карточка с образцами подписей; 
приказ о назначении первого руководителя и/или доверенность на иное лицо (замещающее первого руководителя) на право подписи всех документов от имени залогодателя (заемщика).
для физического лица: 
копия удостоверения личности/паспорта; 
свидетельство о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.
2) Документы, удостоверяющие их право на земельный участок:
акт на земельный участок; 
договор купли-продажи земельного участка; 
платежный документ об оплате права собственности земельным участком; 
справка об отсутствии задолженности по налогу на землю (в отношении зданий и сооружений);
инвентарное дело/технический паспорт здания/сооружения; 
свидетельство Центра по недвижимости о регистрации права на земельный участок и об отсутствии обременений (арест, залог) на объект недвижимости, предлагаемый в залог.
3) Письменное согласие участников общей совместной собственности или общего совместного землепользования:
для юридического лица: 
решение соответствующего органа управления (общее собрание участников/акционеров) и/или контроля (наблюдательный совет) юридического лица о передаче в залог Банку имущества юридического лица и о привлечении кредита в соответствующем Банке с указанием суммы, срока, целевого использования); 
соответствующие документы об избрании/назначении и т.д. органа управления, принявшего данное решение; 
в случае наличия в уставном капитале государственной доли - соответствующее решение о залоге уполномоченного государственного органа; 
для юридических лиц-учреждений – разрешение собственника (уполномоченного государственного органа) на залог;
для физического лица:
нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних сособственников имущества (членов семьи, иных лиц) на залог и внесудебную реализацию залогового имущества - в случае, если имущество, предлагаемое в залог, находится в общей совместной собственности (собственность супругов, крестьянского (фермерского) хозяйства, на приватизированное жилище).
4) Акт кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка или права землепользования.
5) Акт оценочной стоимости недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.
6) План границ земельного участка. При передаче в залог части земельного участка или права землепользования на него на общем плане земельного участка должна быть отражена та его часть, которая предусмотрена к передаче в залог.
7) Перечень всех известных залогодателю к моменту заключения договора прав третьих лиц на предмет ипотеки (права залога, пользования, аренды, сервитуты, другие обременения на земельный участок или на право землепользования).
8) Бизнес-план. Требования Банков к оформлению Бизнес-плана различаются в зависимости от типа запрашиваемого кредита.
9) Другие материалы, необходимые для установления достоверных данных по земельному участку.

7.6 Понятие, принципы, функции аренды земель

Рента – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производительных сил и прежде всего рабочей силы. Рента – это наем не работников, а имущества. 
Принципы и особенности организации аренды:
смена хозяйствующего субъекта;
возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном выражении;
платность за землю и другие объекты недвижимости;
взаимная материальная и юридическая ответственность за эффективное использование;
договорная система отношений;
самоуправление.
Размер арендной платы за единицу площади земли определяется в договоре аренды.
 Земельный участок может быть предоставлен гражданам и юридическим лицам на праве временного возмездного землепользования (аренды) или на праве временного безвозмездного землепользования. 
 Право временного безвозмездного землепользования предоставляется на срок до 5 лет. 
Право временного возмездного землепользования может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (от 5 до 49 лет). 
Сроки предоставления права временного землепользования устанавливаются с учетом предоставляемого права на земельный участок, его целевого назначения и зонирования территории. 
Расторжение исполнительными органами договоров временного землепользования в одностороннем порядке, кроме случаев, предусмотренных в настоящем Кодексе, а также в 
Земельные участки на праве временного безвозмездного землепользования могут предоставляться гражданам Республики Казахстан и юридическим лицам Республики Казахстан: 
для отгонного животноводства (сезонные пастбища); 
для выпаса скота населения и сенокошения; 
государственным землепользователям; 
для ведения огородничества; 
в виде служебных земельных наделов; 
на период строительства дорог общего пользования, объектов государственной собственности и социально-культурного назначения; 
при восстановлении деградированных и нарушенных земель; 
при предоставлении в установленном законодательством Республики Казахстан порядке зданий (помещений) и сооружений во временное безвозмездное пользование; 
для объектов культовых сооружений; 
в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом и законодательными актами Республики Казахстан.
 Срок временного безвозмездного землепользования не может превышать пять лет, за исключением случаев предоставления земельных участков в виде служебных земельных наделов и для восстановления деградированных и нарушенных земель. 
Срок временного безвозмездного землепользования земельного участка, предоставленного под здания (помещения) и сооружения, определяется сроком временного безвозмездного пользования зданиями (помещениями) и сооружениями, в том числе культовыми. 
Не допускается отчуждение земельных участков, находящихся на праве временного безвозмездного землепользования, в том числе передача их во вторичное землепользование.
Право временного возмездного (краткосрочного и долгосрочного) землепользования (аренды) земельным участком может предоставляться гражданам, негосударственным юридическим лицам, а также международным организациям. 
Временный возмездный землепользователь (арендатор), надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет, если иное не установлено законодательными актами Республики Казахстан или договором, по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о намерении заключить такой договор в срок, указанный в договоре, если в договоре такой срок не указан, то в трехмесячный срок до окончания срока действия договора. 
Негосударственные землепользователи, выкупившие у государства право временного возмездного долгосрочного землепользования, вправе сдавать принадлежащие им земельные участки (или их части) в аренду (субаренду) или во временное безвозмездное пользование, а также отчуждать принадлежащее им право временного землепользования в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии уведомления уполномоченного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) по месту нахождения земельного участка. 
При продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством Республики Казахстан для продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, когда арендуемый земельный участок приобретается собственниками зданий, строений и сооружений. 
Право временного возмездного землепользования для ведения крестьянского или фермерского хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства предоставляется гражданам и негосударственным юридическим лицам Республики Казахстан на срок до 49 лет, а иностранцам и лицам без гражданства на срок до 10 лет.
 Вторичное землепользование возникает на основе договора о вторичном землепользовании в случаях, когда первичный землепользователь не производит отчуждение своего права землепользования, а передает другому лицу принадлежащий ему участок (или часть его) во временное землепользование с уведомлением уполномоченного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) по месту нахождения земельного участка. 
Вторичный землепользователь всегда является временным землепользователем без права передачи своих прав другим землепользователям. 
При передаче земельного участка во вторичное землепользование первичный и вторичный землепользователи несут перед государством обязанности землепользователя в полном объеме. 
Договор о вторичном землепользовании заключается в форме договора аренды или договора о временном безвозмездном пользовании. 
 Вторичный землепользователь осуществляет хозяйствование на земельном участке, а также реализует другие права и обязанности землепользователя  с соблюдением условий, установленных договором о вторичном землепользовании (субаренды). 
Сдача принадлежащих на праве временного землепользования физическим и юридическим лицам земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства во вторичное землепользование не допускается, кроме случаев предоставления земельных участков в порядке служебного земельного надела.
 Государственные землепользователи осуществляют хозяйствование на земельном участке, а также реализуют другие права землепользователя с учетом целевого назначения данного участка и уставных целей деятельности землепользователя. 
 Государственный землепользователь не вправе отчуждать, а также сдавать в залог принадлежащее ему право землепользования.
Сдача земельного участка, на котором расположены здания (строения, сооружения), в аренду другому лицу без соответствующей сдачи в аренду самого здания (строения, сооружения) не допускается. 
 Сдача государственным землепользователем принадлежащего ему земельного участка во временное безвозмездное землепользование не допускается.

7.7 Мена земельного участка

Собственники земельных участков могут совершать с ними следки мены и обмена. Предметом мены могут быть земельные участки разного целевого назначения, находящиеся у граждан в собственности или у юридических лиц в собственности, в т. ч. долевой. Участник долевой собственности может выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения и затем уже поменять его по установленным правилам.
При обмене земельных участков должны учитываться установленные требования о минимальных предельных размерах.
Договор мены земельными участками должен быть заключен в письменной форме, подлежит государственной регистрации в органах юстиции по месту расположения земельного участка. Стороны договора предусматривают взаимные обязательства.

Вопросы для самоконтроля:  

1Особенности купли-продажи земельных участков
2 Как происходит документальное оформление ипотеки земельного участка?
3 Как определяется размер арендной платы?
4 В каких случаях могут предоставляться земельные участки на праве временного безвозмездного землепользования?
5 Перечислите особенности мены земельных участков

Рекомендуемая литература
1 Гражданский Кодекс Республики Казахстан. Казахстанская правда, 1995, 2-4 января 
2 Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Казахстанская правда, 1999, 17-27 июля
   3 Земельный кодекс Республики Казахстан, Алматы, Юрист, 2003, 116с.
4 Правила организации и проведения торгов (конкурсов, аукцонов) по продаже земельного участка или права аренды. Земельные ресурсы Казахстана, 2003, №6, С 21-28.

8 Общая модель земельного рынка

Цель лекции - иметь представление о теории земельного рынка
Земельный рынок, спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры, стоимость, субъекты земельного рынка, функции рынка земли, сегментация рынка, геополитические, социокультурные и социально-экономические

8.1  Понятие земельного рынка 
8.2 Рынок земли как саморегулирующая система 
8.3 Субъекты земельного рынка
8.4 Функции рынка земли 
8.5 Сегментация рынка и ее критерии
8.5 Социально-экономические и политические основы земельного рынка в современных условиях

8.1  Понятие земельного рынка 

Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю.
Особенности. Во-первых, через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит небольшая часть земельного фонда. Во-вторых, земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях. В-третьих, большинство земельных участков редко меняют своего собственника.
В рыночной системе земельный рынок играет двоякую роль: 
с одной стороны, он создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает максимально продуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться;
с другой стороны, он не создает заслона бесхозяйственному отношению к земле, так как в погоне за выгодностью земельных сделок не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества, земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью.
Принципиальное значение для формирования рынка земли в Казахстане имеют два момента:
 1) закрепление права собственности на все земли в обществе, так как участниками рыночных отношений могут быть только собственники земельных участков;
2) инвентаризация земельного фонда, так как пока земельные участки не будут физически точно определены и зарегистрированы, вступать в отношения купли-продажи невозможно.
Положительным моментом в настоящее время является то, что законодательно произошло разделение рынков земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения.
Специфика рынка земли в городах, особенно крупных, выражена сильнее, чем специфика сельскохозяйственных земель, и это нашло отражение в новом Земельном кодексе.
Государственный интерес. Государство заинтересовано в формировании и развитии рынка земли, надеясь в результате получить эффективного земельного собственника, а также определенные, хотя и незначительные бюджетные поступления.
В большей мере экономически заинтересованными в функционировании земельного рынка оказываются местные органы власти, которые надеются иметь значительные бюджетные средства от налогов с владельцев земли, сборы от сделок с землей, аренды муниципальных земель и так далее. Они также освободятся от забот по поддержанию земельного фонда. Рынок земли активизирует деловую активность на территории.
Выгодным представляется существование рынка земли собственникам земельных участков - фермерам, которые получат возможность без помех вкладывать капитал в землю, улучшать ее использование, увеличивать доходы, присваивая в том числе и рентный доход.
Фермер также сможет капитализировать свои доходы: заложить, продать, сдать в аренду земельный участок, то есть распорядиться землей как товаром. Это - положительная сторона рынка для фермера. Однако для расширения предпринимательской деятельности фермеру требуются новые участки земли, которые либо надо купить (а это - отвлечение капитала), либо взять в аренду (а это - полная зависимость от конъюнктуры рынка на сельскохозяйственные продукты).
Рынок земли сулит значительные выгоды слою профессиональных банкиров, посредников и других аналогичных субъектов.
Наконец, рынок земли вызывает интерес у слоя "денежных людей", которые смогут покупать землю с целью перепродажи, осуществлять спекулятивные сделки с землей.
Рынок земли — средство перераспределения земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения, обеспечивающее:
передачу прав на земельные участки от одного лица к другому;
установление равновесных цен на землю в различных регионах;
связь между собственниками недвижимости и покупателями с помощью экономической мотивации;
распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

8.2 Рынок земли как саморегулирующая система 

Рынок земли как саморегулирующаяся система включает 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.
Спрос - количество земельных участков (площадь), которые покупатели готовы приобрести при разных ценах.
Предложение - количество земли (м2, соток, га и т. п.), которое собственники готовы продать при разных ценах.
Цена - количество денег, уплаченных за единицу земельной площади в осуществленных сделках.
Стоимость - наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела, и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

8.3 Субъекты земельного рынка

На рынке земли действуют четыре основных группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные государственные органы 
	Субъект	Деловой интерес к земле	Основа бизнеса	
1	Предприниматели: 
Сельскохозяйственные товаропроизводители	Производство продовольственных товаров и извлечение прибыли	Частная и общая собственность на землю, аренда	
	других сфер деятельности	пространственный базис размещения бизнеса, получение прибыли	постоянное пользование, аренда, частная собственность на землю	
2	Лесопарки, ботанические сады, заказники и т.п.	Удовлетворение общественных потребностей	Государственная собственность, постоянное пользование	
3	Профессиональные участники: риелтеры, маклеры и др.	Извлечение прибыли	Оказание услуг	
4	Граждане-потребители	Производство продовольствия для личного потребления	Частная собственность на садово-огородные участки и личное подсобное хозяйство	
5	Государственные органы	Осуществление общегосударственных программ и функций	Государственная и муниципальная собственность на землю	
6	Наемные работники	Личный доход, земля как предмет труда	Частная собственность на рабочую силу (труд)	

Рисунок 5 - Основные характеристики субъектов земельного бизнеса

8.4 Функции рынка земли 

Основные функции рынка земли.
Информации о ценах, спросе, предложениях и др. данных о земле
Регулирование распределения земельных ресурсов между сферами деятельности
Стимулирование научно - технического прогресса, повышение эффективности бизнеса, личной выгоды
Посредничества - установления связи между потребностями, спросом и предложением земель
Санации предпринимателей - разорение неэффективных организаций
Ценообразования - установления равновесных цен на земельные участки
Обеспечение свободы предпринимательства и выбора сферы деятельности
Земельным участкам, как и рынку недвижимости в целом, присущи некоторые специфические свойства, в частности: сезонные колебания цен, большая дифференциация цен в зависимости от местоположения, развития инженерной инфраструктуры и экологических условий; сегментация рынка по экономическим возможностям покупателей и др. Основные же особенности определяются спецификой самого товара - земли.
Поскольку земельная собственность включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других - залоговые обязательства, а в третьих - объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

8.5 Сегментация рынка и ее критерии

Сегментирование рынка - это один из важнейших инструментов маркетинга. От того, насколько правильно выбран сегмент рынка, во многом зависит успех в конкурентной борьбе.
Признак сегментирования - это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.
В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков могут быть использованы факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры земельных участков, экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риелтерские фирмы используют множественную сегментацию, т. е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).
Сегментирование рынка по категории покупателей проводится в основном по четырем признакам: демографическому, психографическому, географическому и поведенческому. Каждый из этих признаков используется при анализе рынка не сам по себе, а в определенной комбинации с другими, чтобы точнее определить, чьи и какие потребности удовлетворяет тот или иной тип земельных участков.
Критерий сегментирования - это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных конкурентов, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.
Сегментирование рынка по товару - по земле, позволяет выявить, какие именно параметры того ли иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров, размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность и др.
На земельном рынке сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков. 

8.5 Социально-экономические и политические основы земельного рынка в современных условиях

На развитие земельного рынка влияют три группы ограничений: геополитические, социокультурные и социально-экономические. Функционирующий земельный рынок требует географической определенности, равномерное распределение прав  землепользования в пределах национальных границ. Социокультурные традиции и  ценности накладывают  ограничения на развитие земельных рынков в пределах страны. Традиции, исторически сложившиеся системы землепользования и механизм перераспределения земли могут находиться в противоречии. Неразвитость земельного рынка препятствует перераспределению земель в пользу эффективно работающих землепользователей.
Существует несколько факторов, которые сдерживают развитие земельного рынка:
во-первых, права частной собственности на землю ограничены законом;
во-вторых, механизмы, используемые в рыночной экономике, для защиты  прав на землю находятся в начальной стадии развития. Система регистрации прав на землю хотя и определена законодательно, но не до конца сформирована;
в-третьих, ненадежность   частных прав на землю создает возможность для политической напряженности. Население и политические партии часто выступают против частной собственности на землю;
в-четвертых, само государство продолжает иметь большое количество земли, и это ограничивает права землепользования. В результате государство является одновременно и  участником сделок с землей как владелец и как распорядитель. 

Вопросы для самоконтроля:

1 Состав рынка земли как саморегулирующейся системы 
2 Какие функции выполняет земельный рынок?
3В чем состоит сегментирование земельного рынка?
4 Каковы социально-экономические и политические основы земельного рынка в современных условиях?

 Рекомендуемая литература
1 Земельный кодекс Республики Казахстан, Алматы, Юрист, 2003, 116с.
2 Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999, 592с.
3 Гаркушина В.В. Земельный рынок. Методические указания к практическим и семинарским занятиям, Астана, 2002, 25с.
4 Гаркушина В.В. Земельный рынок. Методические указания а проведению деловой игры: "Земельный аукцион", Астана, 2002, 14с.
5 Гаркушина В.В. Земельный рынок Казахстана. Аналитический обзор, Астана, ЦНТИ, 2002, 48с.

Лекция 9 ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК КАЗАХСТАНА
Цель лекции – изучение регионального земельного рынка
Условия существования, совокупность экономических инструментов, этапы развития, первичный рынок, вторичный земельный рынок,  объективные условия оборота земельных участков

9.1 Формирование рынка земли
9.2 Этапы развития законодательства в области формирования земельного рынка  в Казахстане
9.3 Становление и развитие земельного рынка
9.4 Формирование  вторичного земельного рынка в Казахстане
9.5 Социальная база развития земельного рынка
9.6 Проблемы функционирования рынка земли

9.1 Формирование рынка земли

В последнее время в экономической литературе дано более полное определение рынка земли. Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой является право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участника), денежная оценка и свободно складывающиеся цены на землю.
На некоторые особенности рынка земли следует обратить внимание. Земля - специфический предмет рыночных отношений, во-первых, потому что через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит небольшая часть земельного фонда; во-вторых, потому что земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях; в-третьих, потому что большинство земельных участков редко меняет своего собственника.
Условиями существования земельного рынка являются следующие: 
любой участок земли рано или поздно может получить нового собственника; 
каждый земельный участок имеет свою цену. 
К причинам, сдерживающим выкуп земли, относят: 
отсутствие заинтересованности во вложении средств в землю; 
относительно высокая выкупная цена земельных участков.
Процессы купли-продажи земли на первичном рынке идут вяло. В целях развития приватизации земель необходимо проводить меры по стимулированию инвестиций в землю, установлению льгот при выкупе земельных участков. 
В экономическом отношении рынок земли представляет собой совокупность экономических инструментов, с помощью которых обеспечивается решение следующих действий:
реализация права собственности и права землепользования на земельные участки;
получение нормального дохода при продаже земельного участка, равный для всех покупателей - потенциальных производителей сельскохозяйственной продукции;
доступ к сделкам приобретения сельскохозяйственных угодий;
распределение и рациональное использование территории между разными видами использования и ее преобразований (улучшений) в пользу наиболее эффективно хозяйствующих субъектов.

9.2 Этапы развития законодательства в области формирования земельного рынка  в Казахстане

Земельная реформа в Казахстане началась в 1989 году. Одним из первых результатов земельной реформы наряду с изменением земельных отношений, введения платности землепользования, развития многоукладной экономики, по преобразованию расселения явилось введение земельного рынка.
Законы первого этапа реформирования (1990-1993гг.) определили поворот от социалистической системы ведения производства к рыночной экономике. Были приняты парламентом и правительством Казахстана принципиальные решения о создании крестьянских частных сельскохозяйственных предприятий, о передаче земли в пожизненное наследуемое владение, о плате за землю и другое. 
Начавшиеся работы по приватизации остро поставили задачу деления земли на земельные доли. 

Этапы развития земельного рынка, годы
	Значение	Форма собственности на землю	Особенности формирования рынка земли	Законы и постановления	
1990-1993	Адаптация
 законов к рыночным условиям и регулирующих земельные отношения	Государственная	Передачи земли в пожизненное наследуемое владение,
Плата за землю,
Аренда земли
	О Земле-1990г.
О земельной реформе-1991г.
О разгосударствлении и 
приватизации-1991г.	
1994-1995	Развитие государством земельного рынка	Государственная	Уступка права на землю (коллективу), продажа права наследования, права аренды крестьянского хозяйства, долгосрочная аренда до 99 лет
	Национальная программа разгосударствления и приватизации сельскохозяйственных предприятий-1993г.
О дальнейшем совершенствовании земельных отношений-1994г.
Порядок уступки права на земельную долю при приватизации государственных сельскохозяйственных предпри-ятий-1995г.	
1995-2001	Становление рынка земли	Государственная + ограниченно частная	разрешалось продавать, дарить, сдавать в аренду, сдавать во вторичное землепользование, менять, переуступать, сдавать в залог, вносить в качестве взноса в уставные фонды хозяйствующих товариществ или пая в  кооператив, сервитут	Об ипотеке недвижимого имущества-1995г.
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним-1995г.
Конституция-1995г.
Указ О Земле-1995г.
О крестьянском (фермерском) хозяйстве 1998г.
Об утверждении порядка купли-продажи находящихся в государственной собственности или права постоянного землепользования-1996г.
О земле- 2001г.
	
С 2002г.	Развитие рынка земли	Государственная + частная, в том числе на земли сельскохозяйственного назначения	Передача сельскохозяйственных угодий в частную собственность при условии ограничения ее размеров
 собственность	Послание народу Президента Казахстана-2002г.
Земельный кодекс-2002-2003гг.	
			Рисунок 6 -Этапы развития земельного рынка в Казахстане

В Указе президента в 1994 году “О дальнейшем совершенствовании земельных отношений” разрешено главам местной администрации продавать гражданам право на пожизненное наследуемое владение землей и юридическим лицам (кроме государственных сельскохозяйственных предприятий), право пользования либо право аренды земельного участка. Установлено, что граждане, которые земельные участки предоставлены в пожизненное наследуемое владение, могут продавать, дарить, сдавать в аренду и залог право пожизненного наследуемого владения землей другим гражданам и юридическим лицам.
И все  же земельного рынка, как такового не было. Законодательная база имела противоречивый характер
Третий этап реформирования начинается с принятия новой Конституции, в которой появляется запись о возможности частной собственности на землю. Указ “О Земле” 1995 года развил ряд положений, связанных со становлением земельного рынка. Среди задач земельного законодательства РК называется создание и развитие рынка недвижимости, и укрепление законности в области земельных отношений
Четвертый этап связан с Посланием Президента РК народу (2002г.), где выражается озабоченность по поводу торможения формирования земельного рынка, в связи, с чем в 2003 году принят Земельный Кодекс, разрешающий частную собственность на земли сельскохозяйственного назначения и ряд постановлений правительства РК, развивающие Земельный Кодекс.

9.3 Становление и развитие земельного рынка

Земельный рынок представляет собой сложное образование, состоящее из множества элементов рыночной системы и состоит из двух подсистем: первичного и вторичного рынков.
Первичный рынок включает операции между государством и физическими и негосударственными юридическими лицами. Вторичный рынок включает сделки между физическими и юридическими негосударственными лицами.
Первичный земельный рынок.  С момента введения института купли-продажи земель в республике оформлено и зарегистрировано  58,2 тыс. сделок по продаже государством земельных участков или права землепользования. Всего в Казахстане свыше 3,9 млн. собственников земельных участков.
   	Формирование, т.е. передача, предоставление и продажа земельных участков в частную собственность или на праве землепользования государством,  показано на рисунке 3.
		
		первичный земельный рынок		
					
передача госуда-ством земельных участков в частную собственность	Продажа государством земельных участков в частную собственность	предоставление государством земельных участков в постоянное пользование
(государственным предприятиям)	предоставление государством земельных участков во временное пользование	Государственные натурные гранты	
1. Для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства, для индивидуального жилищного строительства, в пределах установленных норм;                              2.Преобразование кондоминиума	1. Под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.               
2. Для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства, для индивидуального жилищного строительства, сверх установленных норм
3 Сельскохозяйственного производства	1. Юридическим лицам , владеющими зданиями (строениями, сооружениями), помещениями в объектах кондоминиума, на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления;
 2. Юридическим лицам, осуществляющим сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство;                               3. Юридическим лицам, осуществляющим землепользование на землях особо охраняемых природных территорий;            
4. В иных случаях, предусмотренных законодательными актами	1. В аренду;                         2. В залог;                          
3. Государственным юридическим лицам;     
4. Другое            	1. Передача инвесторам	

Рисунок 7 - Формирование первичного земельного рынка в Казахстане
Данные по продажи и предоставление земельных участков в частную собственность и на право постоянного землепользования сведены в таблице 1.

Таблица 1 -Продажа, передача и предоставление земельных участков в частную собственность  и на праве постоянного землепользования	
Показатели	Кол-во
участков, тыс.	Площадь, тыс. га.	Удельный вес ,%	Стоимость, млн. тенге.	
1.передача в частную собственность, в т.ч.:	3660,3	434	0,16	Предоставлено безвозмездно по нормам	
 для садоводства и дачного строительства	934,6	96,7	0,04		
для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства	2507,4	314,8	0,11		
для индивидуального жилищного строительства	218,3	22,5	0,01		
2. Продано в частную собственность	48	49,7	0,02	10545,9	
3. Предоставлено на праве постоянного землепользования, в т.ч.:	113,2	92983,1	34,12	Предоставлено безвозмездно 	
крестьянские (фермерские) хозяйства	105,1	29798,1	10,94		
негосударственные сельскохозяйственные юридические лица	6,4	60033,7	22,03		
государственные сельскохозяйственные организации 	1,7	3151,3	1,15		
4. Передано возмездно на праве постоянного землепользования	7,1	105,5	0,04	2406,6	
ИТОГО	3828,7	93572,3	34,34	12952,5	
земельный фонд Республики Казахстан	272490,2	100		
Источник: О состоянии и использовании земель Республики Казахстан за 2000 год//Государственный (Национальный) доклад.- Астана, 2001.-104с.

Первичный земельный рынок в Казахстане не однороден по составу землепользователей и по совокупности прав на земельные участки. И большая часть земель в Казахстане находится в государственной собственности, однако, первичный рынок, оборот земли формируются, действуют, и совершенствуется и именно первичный рынок закладывает основания для вторичного рынка.
Земельный фонд республики – 272,5 млн. га, из которых около 34 % находится в составе земель сельскохозяйственного назначения и 43,9% в землях запаса. Большая часть земельного фонда (81,6%) представлена сельскохозяйственными угодиями, в составе которых преобладают пастбища.
За годы земельной реформы произошли существенные изменения в распределении земель по формам собственности, значительная площадь земель сельскохозяйственного назначения     89,9 млн. га, или 96,6% находится в пользовании негосударственных сельскохозяйственных предприятий. В собственности государственных предприятий находится 3,2 млн. га, или 3,4% от земель сельскохозяйственного назначения.
Вторичный земельный рынок. Формирование вторичного земельного рынка выражается в перераспределении земли как недвижимости от первичных собственников – физических и негосударственных юридических лиц другим собственникам (рисунок 4). В соответствии с действующим законодательством в республике землепользователи и собственники  земельных участков сами распоряжаются  землей без вмешательства государства. На вторичном земельном рынке имеются ограничения по обороту земель сельскохозяйственного назначения о купле-продаже и других операциях (аренда, передача в наследство, дарение и другое). К тому же уже идет переход прав землепользования и собственности от одного лица к другому, земли сельскохозяйственного назначения участвуют в рыночном обороте, вернее на вторичном земельном рынке. При чем это право не ограничено какими-либо условиями за исключением предельного размера землепользования. 
При функционировании права землепользования земля остается государственной собственностью.

9.4 Формирование  вторичного земельного рынка в Казахстане

Вторичный земельный рынок

    

Купля-продажа земельных участков, находящихся в собственности физических и юридических лиц	Купля-продажа права землепользования	Залог земельных участков и права землепользования	Аренда земельных участков	Операции с земельными условными долями	Другие сделки с землей и правом землепользования (дарение, обмен, наследование)	

Рисунок 8- Формирование вторичного земельного рынка в Казахстане

Масштаб вторичного земельного пока незначителен и в основном он действует на землях населенных пунктов. Движение земельных долей в настоящее время согласно закону приостановлено.

9.5 Социальная база развития земельного рынка

В настоящее время созданы условия для развития земельного рынка. Значительная часть земли уже находится в собственности многочисленных частников. Рынок участков под  индивидуальное жилищное строительство, личное домашнее (подсобное) хозяйство, садоводческих и дачных участков успешно функционирует.
Существуют объективные условия оборота земельных участков.
1.Земельные участки, принадлежащие юридическим лицам, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции. Участки сельскохозяйственных угодий могут обращаться с ограничением – сохранением целевого использования. Залог таких участков не развит в силу неясности статуса земель в собственности юридических лиц.
2.Участки сельскохозяйственных угодий в общей собственности граждан. Участки могут участвовать в обороте только по единогласному решению всех собственников, что является серьезным ограничением. Новый собственник обязан соблюдать целевое использование земли. Другие ограничения землеоборота: усложнение залога таких участков, большое число собственников, значительное число невостребованных земельных долей в  общей собственности, труднореализуемая и сложная процедура регистрации участков и сделок с ними.
3.Земельные доли  сельскохозяйственных угодий, принадлежащие  коллективам граждан на праве общей собственности. Ограничение земельного оборота - запрет на их оборот по закону. Существуют ограничения по выделу участков только при получение участка для образования крестьянского (фермерского) хозяйства. Нельзя выделить  и зарегистрировать участок для продажи, дарения, аренды, передачи по наследству.
4.Участки крестьянских и/или фермерских хозяйств. Они могут быть проданы вместе со всем имуществом фермера, не может быть продана часть участка.  Участок для крестьянского (фермерского) хозяйства может быть продан гражданину для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, если он отвечает признакам, указанным в законе.
Общее ограничение по четырем перечисленным категориям землепользователей - это огромные помехи и отказы в регистрации сделок.
5.Участки для личного подсобного хозяйства, жилищного строительства, садоводства, огородничества, дачного строительства находящихся в собственности физических лиц. С этими участками разрешены все сделки и операции с земельными участками. Ограничения земельного рынка по этой категории: высокая доля государственной собственности, частое изменение документов, высокие издержки на проведение землеустроительных работ. Эти участки могут быть предметом оборота через продажу связанных с землей объектов – строений, многолетних насаждений.
6.Участки государственной собственности. Эти участки являются предметом аренды.
7.Участки под приватизированными предприятиями. С этими участками разрешены все операции и сделки. Ограничение – сделки совершаются только со строениями.

9.6 Проблемы функционирования рынка земли

Несмотря на предпосылки активного землеоборота по официальной статистике сделки с землей не имеют массового характера.  Земельный рынок развит главным образом в городах и населенных пунктах. 
Большие площади земель не вовлечены в оборот. Движение специального земельного фонда незначительно из-за отсутствия реального спроса на земельные участки по различным причинам. Земли сельских населенных пунктов. В число таких земель попадают не распределенные земли между пользователями земли сельскохозяйственного назначения, выделенные для нужд личного скота. Они используются местными жителями без какого-либо оформления. 
Низкий уровень земельного налога, его сбора, отсутствие действенных санкций за неуплату не стимулируют передачу неиспользуемых площадей, поиск новых, более эффективных пользователей.

Вопросы для самоконтроля:

1 Этапы развития законодательства в области формирования земельного рынка  в Казахстане
2 Первичный и вторичный земельный рынок Казахстана
3 Какие существуют объективные условия оборота земельных участков?
4 Каковы проблемы современного земельного рынка?

  Рекомендуемая литература
1 Земельный кодекс Республики Казахстан, Алматы, Юрист, 2003, 116с.
2 Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999, 592с.
3 Гаркушина В.В. Земельный рынок Казахстана. Аналитический обзор, Астана, ЦНТИ, 2002, 47с.

Лекция 10 Показатели и индексы земельного рынка 
Цель лекции - оценка  текущей ситуации на земельном рынке с помощью простых и понятных инструментов
Экономические показатели целевого использования, экономические показатели роста рынка земельных участков, ценовые (стоимостные) индексы, индекс рыночной активности, сводные индексы рынка земельных участков, общий индекс открытости/прозрачности рынка земли, общий индекс свободных территорий, индекс интереса к земельной тематике, индексы региональных рынков, показатели интенсивности, экономические показатели общего характер

10.1 Критерии и показатели земельного рынка
10.2 Индексы рынка земли
10.3  Индексы рынка недвижимости в России
. 
10.1 Критерии и показатели земельного рынка

Значительную роль в развитии рынка земли играет формирование критериев для осуществления земельной налоговой политики, формирования оптимальной системы земельного рынка, соотношение видов целевого использования земельных участков, оценочные показатели и экономические параметры. Для оптимального соотношения видов права, необходимы расчеты и обоснования всех этих показателей. В зависимости от соотношения разных видов права зависит степень интенсивности земельного рынка. Для установления оптимального соотношения разных видов целевого использования различные виды земель целевого использования по-разному вовлекаются в рыночный землеоборот. 
Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей состояния рынка, характеризующих:
ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение пен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;
конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признаками обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;
активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;
ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признаками обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках, среднеквадратические отклонения выборок и погрешности в определении средних значений.
Показатели интенсивности земельного рынка и представляют собой такую информацию:
количество заявок на кадастровый учет;
количество заявок на изменение сведений в единый реестр земель;
 количество   заявлений   на   предоставление   сведений государственного земельного кадастра;
 количество земельных участков на государственном кадастровой учете;
 количество земельных участков, которые зарегистрированы;
 количество земельных участков, прекративших существование;
 соотношения видов права на земельные участки;
 удельный вес земель с оформленными документами на право собственности или землепользования.
Эти показатели следует представлять в динамике за определенные временные интервалы: за месяц, квартал, год. Данные показатели должны отражаться отдельно по кадастровым районам и учетным кварталам.
Показатели земельного рынка о соотношении видов целевого использования земель состоят:
о категориях земель в виде абсолютных показателей количества землепользователей, занимаемых площадей, и процентного соотношения к общей площади единицы кадастрового деления;
о видах права - в виде абсолютных показателей количества землепользователей, занимаемых площадей и процентного соотношения к общей площади единицы кадастрового деления;
оптимальное соотношение разных видов целевого использования
по типу и виду функционального назначения;
о качестве почв (виды почв и баллы бонитета) в виде абсолютных показателей занимаемых площадей и процентного соотношения к общей площади кадастровой единицы;
о результатах государственного контроля за использованием земель в виде абсолютных показателей количества выявленных нарушений, выставленных, претензий, устраненных нарушений, поданных и удовлетворенных судебных исков, собранных сумм штрафов.
Данные показатели отражаются отдельно по кадастровым районам и учетным кварталам.
Оценочные показатели основываются: на данных о кадастровой оценке земель;   сборе земельного налога; сборе арендной платы.
Информация о кадастровой оценке стоимости представляется отдельно по категориям земель, по типам целевого использования по типу и виду функционального назначения. Данная информация представляется в виде абсолютных значений для конкретной административно-территориальной единицы.
Экономические показатели общего характера. Привлекая информацию о количественном и целевом использовании имеющихся земельных участков, можно рассчитать удельные показатели (объём сделок и предложения на душу населения, обеспеченность населения земельными участками определенного типа на душу населения или на одно рабочее место и т.д.) и сравнить их с аналогами.
Экономические показатели регионального характера. Выявляются общие характеристики местного рынка земли на основных целевых сегментах. Каждый целевой сегмент необходимо разделять по основным типам функционального использования земельных участков. К таким показателям можно отнести:
объёмы сделок и предложений на основных целевых сегментах по регионам; распределение сделок и предложений по размерам площадей; распределение сделок и предложений по физическим характеристикам земельных участков; распределение сделок и предложений по разнице цен.
Экономические показатели целевого использования земельных участков характеризуют отдельные виды целевого использования земельных участков. В качестве общих целевых характеристик могут выступать средние цены сделок и предложений, доходность и другие экономические характеристики сделок и предложений.
Экономические показатели роста рынка земельных участков - количественное и качественное развитие процессов оборота земельных участков, работ и услуг по изменению полезных свойств земельных участков, сопровождающееся приростом внутреннего капитала рынка и притоком на рынок капитала из внешних источников.
В соответствии с ростом числа участников рынка земли и появляются дополнительные рабочие места, финансовые ресурсы потребителей и инвесторов рынка земли.
Рост количества и объемов процессов рынка земли и возникновение:
прибавочной стоимости производства;
стоимости вновь организуемого бизнеса как товара;
новой ценности экономического оборота на рынке земли как структурной составляющей национальной экономики;
рост количества земельных участков, вовлекаемых в экономический оборот, и возникновение новой стоимости вовлекаемых в оборот объектов недвижимости;
приращение внутреннего капитала рынка;
приток капитала на рынок земли из внешних источников.
Прирост внутреннего капитала рынка земли обеспечивается за счет:
труда производителей;
прибавочной стоимости производства работ, услуг на рынке земли;
стоимости бизнеса на рынке земли как товара;
роста ценности экономического оборота на рынке земли как структурной составляющей национальной экономики, определяемой по доле ВНП, производимого на рынке земли;
прироста стоимости земельных участков, недооцененных ранее из-за отсутствия в этой области экономического оборота.
Приток внешнего капитала на рынок земли обеспечивается за счет оплаты внешними для земельного рынка работ и услуг рынка земли, инвестирования средств в экономику недвижимости.

10.2 Индексы рынка земли

Индекс – это показатель изменения какой-либо величины во времени. Если известно значение этой величины в исследуемом периоде и в каком-либо предыдущем (базовом периоде), то отношение значения в исследуемом периоде к значению в базовом дает индекс роста этой величины. Индекс может выражаться безмерной величиной или в процентах.
Разность между индексом роста, выраженным в процентах, и 100% называется темпом прироста
Аналитик земельного рынка должен постоянно следить за изменением индексов инфляции и девальвации тенге, инфляции и изменения покупательной способности доллара в Казахстане и использовать эти данные при расчете индексов земельного рынка.
Система индексов, которая характеризует основные тенденции рынка земельных участков.
1 Ценовые (стоимостные) индексы:
индекс номинальных цен и/или арендных ставок (отношение номинальной тенговой и/или долларовой цены/арендной ставки в текущем периоде к ставке базового периода);
индекс реальных цен и/или арендных ставок(то же, но с поправкой на инфляцию, т.е. на изменение покупательной способности тенге и/или доллара в Казахстане).
2 Индекс рыночной активности:
Индекс объема сделок (транзакций) на рыне, т.е. отношение количества продаж земельных участков и количества площадей, арендованных в текущем периоде, к той же величине базового периода.
3 Сводные индексы рынка земельных участков – индексы денежного оборота на рынке:
Произведение индекса номинальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности;
Произведение индекса реальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности.
Возможны другие варианты комбинированных индексов.

3.3 Индексы рынка недвижимости в России
. 
Российский федеральный портал "Индикаторы рынка земли" разработал следующие понятия, которые рассчитываются раз в две недели:
общий Индекс открытости/прозрачности рынка земли;
общий Индекс свободных территорий;
индекс интереса к земельной тематике; 
индексы региональных рынков.
Методики расчета индикаторов:
Индекс открытости/прозрачности рынка земли предполагает доступность для заинтересованных сторон публичной информации о стоимости планируемых для совершения сделок с землей. В основе методики построения «Индекса открытости/прозрачности рынка земли» (IОРЗ) лежит суждение о зависимости «понятности для инвесторов различных типов» рынка от степени публичности ценовых условий совершаемых на нём сделок, т.е. от готовности, как продавцов, так и покупателей открыто заявлять о цене и сумме планируемой сделки. 
Индекс открытости (прозрачности) рынка земли (IОРЗ) рассчитывается как процентное соотношение а) публичных объявлений о планируемых (в которых продавец заявляет о поиске покупателя) сделках к б) общему количеству объявлений планируемых сделках с землёй в публичных специализированных СМИ региона. Для построения IОРЗ используются данные из объявлений, опубликованных в свободном доступе в интернет-источниках соответствующих регионов (публичных СМИ и досках объявлений специализированных агентств). При выборке и проведении расчетов исключаются повторные объявления и объявления о продаже (аренде) земельных участков в других регионах. На основании рассчитанных по каждому региону значений IОРЗ проводится расчет общефедерального Индекса открытости/прозрачности рынка земли.
Индекс свободных территорий
Индекс «свободных территорий» (Iст) представляет собой процентное соотношение а) площади выставленных на продажу земельных участков и б) общей площади земель, находящихся в собственности частных и юридических лиц на территории региона. Для расчета Iст принимаются во внимание участки, выставленные на продажу в открытых интернет-источниках соответствующих регионов (публичных СМИ и досках объявлений специализированных агентств – используется та же база объявлений, что и для расчета IОРЗ). В упрощённом виде показатели Индекса можно трактовать как процент земель в частной собственности, владельцы которых по данным публичных источников готовы совершить с ними сделки смены прав собственности (продажи или покупки) на территории региона. 
Снижение количества объявлений о планируемых сделках с земельными участками или уменьшение их общей площади снижает значение индекса к 0%. При увеличении числа планируемых сделок или совокупной площади их участков величина индекса повышается благодаря росту индикативных показателей. 
На основании рассчитанных по каждому региону значений Iст проводится расчет общефедерального Индекса свободных территорий. 
Индекс интереса к земельной тематике (Iизт)построен на процентной оценке количества упоминаний в центральных, региональных и интернет СМИ вопросов формирования, функционирования и регулирования рынка земельных отношений. Индекс строится на базе, приближённой к полной выборке, публикаций СМИ и новостных лент по фиксированному набору ключевых слов. Всего каждый день анализируется около 4000 печатных и электронных СМИ. В качестве ключевых для проведения выборки используются следующие слова и словосочетания: рынок земли, закон о земле, кадастр, кадастровая оценка, землепользование, земельные отношения, коттеджный (дачный, земельный) участок, налог, аренда, ипотека, загородная недвижимость, особая экономическая зона, туристическая зона, туристско-рекреационная зона. Значение Iизт рассчитывается как соотношение а) суммы общего количества упоминаний за каждый текущий день в течение недели и б) источников информации, анализируемых в каждый день в течение этой же недели 
Каждая публикация в зависимости от ее источника (федеральное или региональное СМИ, электронное или печатное) оценивается по определенной «шкале весомости». Сочетания ключевых слов, не охватывающие контекстом проблемы земельного рынка, не учитываются. В выборке не представлены специализированные научные издания по проблемам земельного рынка по причине специфичности интересов, вызывающих к жизни публикации в них.
Гипотеза рейтинга: динамика среднего прироста или снижения интереса СМИ в рассматриваемых временных периодах позволяет обозначить ключевые процессы и проблемы в публичном поле формирования рынка земли, примерно оценить интенсивность процессов формирования земельных отношений и выделить всплески уровня интереса СМИ. Индекс интереса к земельной тематике (Iизт)рассчитывается только на федеральном уровне, на еженедельной основе (чтобы устранить внутринедельные колебания) с ежемесячным подведением итогов его динамики и формированием соответствующих аналитических комментариев. 

Вопросы для самоконтроля:
1 Какие показатели и индексы земельного рынка вы знаете?
2 Как рассчитываются значения индексов?
3 Кто является потребителями индексов земельного рынка?
  Рекомендуемая литература
1 Боровкова В., Боровкова В., Мокин В., Пирогова О. Экономика недвижимости, Спб, 2007, 416 с
2 www. IRN.ru
3 www. Land-In.ru

Лекция 11 Теории земельной ренты
Цель лекции – изучение основных положений: рента в теории предельной производительности; рента как часть земельных производственных отношений
Теория предельной производительности, абсолютная земельная рента, дифференциальная рента II, дифференциальная рента I, дифференциальная рента, теория предельной полезности,  элемент  системы производственных отношений  

11.1 Рента в системе экономических отношений
11.2 Учение А.Смита о ренте
11.3 Теория земельной ренты Д. Рикардо
11.4  Теория земельной ренты К. Маркса
11.5 Формы выражения рентных отношений 
11.6 Экономическая рента

11.1 Рента в системе экономических отношений

В политико-экономическом исследовании рентного отношения следует исходить из того, что данное производственное отношение выступает как элемент определенной системы производственных отношений.  
Представляя систему экономических отношений с другой точки зрения – теории предельной полезности (маржинализма), следует отметить, что в силу принципиально иной методологии исследования рента имеет исключительно функциональное происхождение: она изначально помещена в систему рыночной цены и зависит от предельной полезности (размеров предельного продукта земли) и предельных издержек производства (производительности предельного участка земли). 
На макроуровне существуют отношения перераспределения ренты между государством и землевладельцем, которые выражаются в земельном налоге. 
Теория предельной полезности в отличие от теории трудовой стоимости не исследует земельную ренту гносеологически. 
Cложность проблемы ренты подтверждается тем, что и сегодня некоторые вопросы рентных отношений в экономической науке остаются дискуссионными. 
 
4.2 Учение А.Смита о ренте

Среди первых наиболее крупных исследователей земельной ренты выделяется классик буржуазной политической экономии А.Смит. В самом общем плане рента определяется как «плата за пользование землей». Смит подчеркивает, что ренту требует земельная собственность, земельный собственник как собственник. Землевладелец требует ренту и за земли, совершенно не подвергшиеся улучшению. 
Рассмотрев ренту как простое следствие земельной собственности, ученый называет ренту монопольной ценой, так как только в результате вмешательства земельной собственности продукт земли продается по цене большей, чем цена издержек, продается по своей стоимости. 
Большое внимание уделяет А. Смит источнику и механизму образования ренты. Он показывает, что источником ренты является добавочная прибыль, которая возникает при определенной цене продукта. 
Цена на продукты земледелия обычно выше достаточной, потому что включает в себя и ренту. Такая цена у Смита получила название естественной цены. Когда в производство товара входит земля, то заработная плата, прибыль и рента представлены в качестве конституирующих частей естественной цены. Однако фактическая цена, за которую обычно продается товар, – это уже рыночная цена. 
Рыночная цена определяется соотношением спроса и предложения. При равенстве спроса и предложения рыночная цена равна естественной цене. При превышении спроса над предложением рыночная цена поднимается выше естественной, при превышении предложения – рыночная цена падает ниже естественной. Однако рыночная цена не может упасть ниже достаточной, ибо в таком случае производство товаров для продавцов даже без уплаты ренты станет невыгодным. 
Причиной высокой или низкой достаточной цены товаров являются высокий или низкий уровень заработной платы и прибыли, но только от спроса на рынке зависит, будет ли рыночная цена выше достаточной. Отсюда, от рыночной цены зависит будет высоким или низким уровень ренты. Конкретный уровень ренты определяется, таким образом, рыночной ценой. Поэтому, считает Смит, рента входит в цену иначе, чем заработная плата и прибыль. 
Колебания рыночной цены выше – ниже естественной (если они не носят временного характера) воздействуют на ренту, увеличивая, уменьшая или ликвидируя ее. В свою очередь, уровень ренты воздействует на предложение земли. Если рента увеличивается – увеличивается предложение земли, если уменьшается или даже ликвидируется – предложение земли (соответственно и продуктов) уменьшается. 

10.3 Теория земельной ренты Д. Рикардо

Рикардо последовательно и полно исследовал дифференциальную земельную ренту, определив вначале ее количественные параметры. Она возникает как разница в размерах сверхприбыли из-за «различия в плодородии различных разрядов почвы или из различной величины вложенного капитала». 
Существование дифференциальной земельной ренты он выводил из частной собственности на землю. При этом он обращал внимание на то, что собственность на землю становится причиной образования ренты лишь при наличии трех условий: 1) земля неодинакового свойства; 2) ограничена по количеству; 3) неоднородна по качеству. Рикардо однако считал, что не все участки земли могут приносить земельную ренту. 
Количественный анализ дифференциальной ренты у Рикардо дополняется выяснением соотношения между массой и нормой ренты, а также нормой ренты и нормой прибыли на капитал. По его мнению, между массой ренты и ее нормой существует прямая связь: при определенном состоянии спроса в случае прекращения обработки худшей земли масса ренты может падать, то есть она зависит от того, «уменьшается ли, остается неизменной или возрастает величина применяемого капитала», норма ренты тоже должна падать. Второе рикардовское положение устанавливает обратную связь между прибылью на капитал и рентой: рост величины прибыли при прочих равных условиях ведет к падению величины ренты и наоборот. 
Представляется интересным обоснование утверждения о том, что рента не входит составной частью в цену товара. 
Д. Рикардо признает существование собственно земледельческой дифференциальной ренты, отрицая вместе с тем образование ренты за водопад, каменоломни, строительные участки, древесину, каменноугольные копи. Получаемый доход, по его мнению, это процент на капитал. Несельскохозяйственной ренты у Рикардо нет и не может быть, потому что иначе не объяснить, откуда (из какого источника) берется рента при предпосылке равенства цены издержек и стоимости. Ведь в промышленности в результате межотраслевой конкуренции происходит выравнивание прибылей, сведение более высокой стоимости товаров к цене издержек (средним ценам). 
Заслугой Рикардо явилось то, что он создал стройную теорию дифференциальной земельной ренты на основе теории трудовой стоимости. 
10.4  Теория земельной ренты К. Маркса

Целостную теорию капиталистической земельной ренты на основе трудовой теории стоимости создал выдающийся ученый К.Маркс.
 Для анализа ренты также важно, чтобы земля как условие производства была отделена от земли как собственности, чтобы землевладелец предстал в чистом виде, чтобы он не был связан с производственной деятельностью. Вместе с тем нужно, чтобы земледелец выступил в роли наемного рабочего, а арендатор в роли хозяина на земле. При этих условиях арендатор, ссудивший землю на определенный срок, уплачивает ежегодно ренту земельному собственнику. Таким образом, в общем виде земельная рента представляет определенную форму, в которой земельная собственность экономически реализуется, приносит доход. 
Земельная рента в чистом виде выступает как плата за право использования земли – материи. Фермер превращает эту землю в землю – капитал путем краткосрочных и долгосрочных затрат капитала. Все улучшения, сделанные фермером в почву, достаются после истечения срока арендного договора землевладельцу, и к земельной ренте присоединяется таким образом процент на капитал, увеличивая величину ренты. Поэтому арендаторы при заключении сделки борются за длинные сроки аренды, а землевладельцы – за короткие. 
Как лицо, юридически свободно распоряжающееся своей землей, землевладелец может продать свой участок. В этом случае произойдет капитализация ренты, то есть земельная рента образует покупную цену, или стоимость земли. Цена земли определяется отношением годовой ренты к годовому ссудному проценту 

Если предположить, что величина земельной ренты не меняется, то цена земли зависит от ставки процента. Если процентная ставка понижается, то цена земли возрастает, и наоборот. В реальной действительности цена земли растет независимо от ренты и цены сельскохозяйственного продукта, так как ставка процента имеет тенденцию к понижению. 
На поверхности земельная рента предстает в виде арендной платы, того количества денег, которое ежегодно получает земельный собственник, независимо от источников платежа. В арендных деньгах нередко, кроме собственно ренты, заключены процент на капитал, средняя прибыль и даже заработная плата. Поэтому арендная плата может возрастать при неизменных производительности труда, ценах на сельскохозяйственную продукцию, величине ренты, только за счет того, что фермер станет довольствоваться прибылью ниже средней, а сельскохозяйственные рабочие низкой заработной платой, ниже, чем заработная плата промышленных рабочих. 
Хлебная (денежная) рента с единицы земельной площади определяется не ее получателем – земельным собственником. Последнему приходится только захватывать все возрастающую ренту. Рост ренты связан с ростом цен, в свою очередь, рост цен обусловлен ростом спроса на продукты питания и сельскохозяйственное сырье в связи с ростом населения вообще, ростом несельскохозяйственного населения в том числе, ростом потребностей при прочих неизменных условиях. При неизменных ценах на продукты земледелия и норме прибыли рост ренты происходит при переходе к обработке более плодородной почвы. Повышение земельной ренты связано также с повышением плодородия искусственным путем. И в первом, и во втором случаях, когда цены не изменяются, мы имеем дело с повышением производительности труда в земледелии: с ростом продукта с единицы площади, ростом ренты. 
Дифференциальная рента I . Образование, факторы роста. Анализ дифференциальной ренты у Маркса основан на предпосылке, что продукты земледелия, а равно рудников, водопадов, лесов, с которых уплачивается рента, подобно всем другим товарам промышленного производства, продаются по средним ценам, равным их ценам производства – издержки производства плюс средняя прибыль на капитал. 
В исследовании дифренты I вначале были выделены условия, при которых она может образоваться. Образование дифференциальной земельной ренты I может идти двумя путями: 1) естественное плодородие земель; 2) местоположение земельных участков. Их значение таково, что они могут действовать и в одном, и в противоположном направлении. Последнее дает объяснение того, что в обществе при введении в оборот новых земель переход может совершаться и от лучшей по плодородию земли к худшей, и наоборот, от худшей к лучшей, если на первом плане находится признак местоположения. С прогрессом общества местоположение земельных участков нивелируется, однако вовсе не исчезает. 
При любом переходе к категориям земли (от лучших к худшим и наоборот) происходит рост дифференциальной ренты. Возможны и перекрещивающиеся направления, которые также приводят к росту ренты. 
При росте агрикультуры даже худшая земля дает рост урожайности, соответственно растет урожайность на более плодородных участках. Цена при таких обстоятельствах упадет. Это может привести к росту спроса, и весь прирост производства пшеницы будет поглощен. Рента возрастет. 
Дифференциальная рента I может возрастать при постоянной, повышающейся и понижающейся цене земледельческого продукта. Главное во всех ситуациях то, чтобы продукт земледельческого труда продавался по цене производства продукта, произведенного на относительно худшей земле. В представленных выше случаях общая сумма ренты возрастает при расширении площадей или при увеличении затрат капитала, однако иначе выглядит средняя рента на единицу площади и средняя норма ренты на капитал. Они понижаются, если прирост площадей происходит в основном за счет малопродуктивных земель и земель, не приносящих ренту. Если же расширение площадей происходит преимущественно за счет лучших земель, то средняя рента и средняя норма ренты на капитал повышаются. Это обстоятельство, как правило, учитывается при покупке земли. В цене возделываемых земель учитываются будущие ренты, а невозделанные участки продаются по цене возделываемых. 
Развитие земледелия и дифференциальная рента II. К.Маркс показал, что диффенциальная рента II возникает на базе дифренты I, когда к различию в плодородии участков земли присоединяются различия в распределении капитала. Он исходил из предположения, что капиталы вкладываются либо последовательно в один и тот же участок, либо одновременно в различные участки земли, давая разную производительность и разную добавочную прибыль. 
В случае последовательных дополнительных вложений капитала: при интенсификации производства (росте вложений в одни и те же земельные участки - концентрации капитала) дифференциальная рента с единицы площади возрастает. Возможен случай, когда дополнительный капитал одинаковой величины вкладывается во все категории земли и приносит дополнительный продукт в соответствии с естественным плодородием каждого участка. И хотя при этом денежная рента увеличивается, норма добавочной прибыли не изменяется. Маркс из данного случая делает вывод: при экстенсивном использовании земли (распылении вложений на вовлеченных в оборот площадях) роста дифференциальной ренты нет. 
Вывод Маркса из анализа изменения дифференциальной ренты II при повышающейся, неизменной, понижающейся производительности дополнительных вложений капитала и при понижающейся или постоянной цене производства сводится к следующему: дополнительная затрата капитала всегда является причиной относительной высоты ренты, хотя бы абсолютно она и понизилась. Таким образом, рента с единицы площади при любой производительности дополнительных вложений оказывается выше, чем, если бы дополнительные вложения не производились
Абсолютная земельная рента. Спрос на сельскохозяйственные продукты вызывает необходимость использования худших земель. Они также арендуются сельскохозяйственными предпринимателями у земельных собственников, которые, пользуясь монополией частной собственности на землю, взимают плату за пользование ими. Но капиталистические фермеры, арендующие худшие участки земли, могут уплачивать ренту без ущерба для себя лишь при условии, что цена сельскохозяйственных продуктов с их участков будет составлять излишек над средней прибылью. Как этот излишек получить, чтобы выплатить землевладельцу ренту? 
Маркс счел важным обосновать роль монополии земельной собственности как границы для приложения капитала к земле, показав, что капитал может вкладываться в землю без платежа ренты лишь в определенных случаях, в которых отпадает образуемая земельной собственностью граница для этого приложения. 
В иных же случаях монополия земельного собственника налагает границу затрате капитала. Худшая земля не может возделываться пока рыночная цена не поднимется настолько, чтобы приносить ренту. В таком случае говорят, что собственность на землю создала ренту. Значит, рыночная цена должна подняться выше цены производства. Но обусловлена ли рента как разница рыночной цены и цены производства конъюнктурой рынка или другим фактором? 
При предположении, что органическое строение земледельческого капитала ниже, чем в среднем в промышленности, стоимость продуктов земледелия может быть выше их цены производства. Конкуренция капиталов в промышленности постоянно сводит стоимость к цене производства в тех отраслях, где она выше; в сельском же хозяйстве на пути конкуренции встает барьер в виде частной поземельной собственности. Будет ли рента равна всей разности между стоимостью продукта и его ценой производства или только части, или составит избыток над стоимостью – это зависит от соотношения спроса и предложения на рынке сельскохозяйственного продукта и от размера площади земли, вновь привлекаемой к возделыванию. Как видно, не от земельной собственности, а от состояния рынка зависит, насколько рыночная цена продукта земледелия будет превышать его цену производства. Конкретную величину абсолютной ренты определяет рынок. 
Рента в добывающей промышленности образуется так же, как и в земледелии, особенностью ренты за строительные участки является то, что преобладающее влияние на ее величину оказывает дифференциальная рента по местоположению.

10.5 Источник образования земельной ренты. 
Рента и издержки производства

Земельная рента в современной буржуазной экономической литературе рассматривается в нескольких аспектах: источника и механизма образования, сущности, налогообложения рентного дохода, соотношения с экономической рентой. 
В теоретической системе, покоящейся в рамках анализа товарно-рыночного капиталистического хозяйства на теории предельной полезности, земельная рента находится в системе предельных величин. 
С этой точки зрения предложение годной к использованию земли фиксировано, кроме того, предложение богатых и плодородных земель ограничено, и предельная производительность труда и капитала снижается по мере роста их применения к данному объему земли. На предельном участке земли, характеризующемся самой низкой производительностью среди используемых участков, цену производимой продукции составляют издержки на заработную плату и средняя прибыль. 
Земли, не приносящие избыточного продукта, определяются как предельные. На участках земли, производительность на которых выше, чем на предельном, цена продукции превышает сумму издержек на заработную плату и прибыль, и разница составляет добавочную прибыль. 
В рамках теории предельной производительности рассматривается образование избыточного продукта при дополнительных вложениях труда и капитала. Доза капитала, которая лишь вознаграждает производителя, возмещая его затраты, называется предельной дозой, а отдача от нее – предельной отдачей. Отдача от дополнительных вложений капитала и труда может либо возрастать, либо не изменяться, либо уменьшаться – все зависит от сочетания действия закона убывающей и возрастающей отдачи. 
Выдающийся буржуазный экономист XX века А.Маршалл исследовал проблему уменьшения или увеличения отдачи от последовательных доз капитала и труда, и пришел к выводу, что темп уменьшения или увеличения отдачи зависит, во-первых, от качества почв и от сочетания культур на земельных участках; и во-вторых, от других обстоятельств, в том числе от населения, формирующего величину спроса.. 
Если на известном земельном участке образуется избыточный продукт, то его величина, по мнению А. Маршалла, зависит от двух условий: 
1) от плодородия (естественного или искусственного) почвы; 
2) от разницы цены на сельскохозяйственный продукт и издержек на его производство. 
При определенных условиях этот избыточный продукт может превратиться в ренту. Избыток производителя продукта достается либо ему, если он сам занимается возделыванием своей земли, либо земельному собственнику, если производитель арендует землю. Вот как пишет об этом А.Маршалл: «... та часть дохода земли, которая достается землевладельцу, определяется главным образом состоянием рынка на данный продукт, эта часть является рентой. Та часть, которую оставляет у себя арендатор, должна рассматриваться в качестве прибылей, входящих непосредственно в цену продукта».. 
Вопрос о механизме образования ренты, казалось бы уже решенный классической буржуазной политической экономией, в последние годы открылся новой стороной. Конечно, сегодня никто из западных экономистов не опровергает утверждения А. Смита, что размер ренты определяется уровнем рыночной цены. На это указывает и вышеприведенная цитата А.Маршалла. Однако, как считает П.Самуэльсон, не следует односторонне понимать слова, что «рента не входит в состав издержек производства». С точки зрения фермера, рента как плата за использование земли является такой же платой, как владельцам любых других факторов производства. 
Для каждой отдельной фирмы рента выступает как элемент издержек производства. Другое дело – рента для всего производства в целом. В этом случае она, скорее, явится производными издержками, определяемыми размером цены, чем издержками, определяющими последнюю, ибо цену на данный фактор определяет спрос всех фирм, вместе взятых. Таким образом, является ли рента ценообразующим элементом издержек или не является, зависит от того, с какой точки зрения она рассматривается. 

10.6 Экономическая рента

В современной западной экономической науке развивается идея о расширительном значении термина «рента». Утверждается, что земля не является единственным фактором производства, доходы от которого могут трактоваться с экономической точки зрения как рента. Доход, обеспечиваемый любым фактором производства, у которого предложение постоянно или временно, сохраняет неизменную величину, называют рентой (квазирентой). Рента в расширительном значении получила название «экономическая рента». Экономическая рента – это доход собственника ресурса, предложение которого строго ограничено. Как видно из определения, понятие «экономическая рента» шире понятия «земельная рента», так как первая включает доход не только на природный, но и редкий человеческий ресурс, машину, предприятие. 
Именно уникальные условия предложения земли и других ресурсов – их фиксированное количество –отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли. Фиксированный характер предложения ресурса означает, что спрос выступает единственным действенным фактором, определяющим величину ренты. Такова краткая характеристика категории «экономическая рента» в современной теории ренты. 

Вопросы для самоконтроля:
1 Каков, по Смиту, механизм образования добавочной прибыли – источника ренты? 
2 Какова роль частной поземельной собственности в образовании земельной ренты в представлении классиков буржуазной политической экономии? 
3	Что, по Марксу, лежит в основе образования определенной величины абсолютной ренты? 
4 На каком методологическом принципе основана (базируется) современная теория земельной ренты? 

Рекомендуемая литература
1 Макконнелл К.Р., Брю С.Л. Экономикс.  М., 1992. Т. 1, 2. 
2 Булатов А. Рыночные отношения в АПК: особенности и проблемы становления «спецкурс» //Российский экономический журнал, 1996 № 9, 10, 11, 1997,№ 1, 2. 
3 Емельянов А.М. Регулируемый рыночный оборот земли и частная собственность на землю //Вопросы экономики. 2001. № 8. 
4 Семенова Е., Борунова Т. Экономико-правовое развитие рынка земли в Российской Федерации //Экономист 2004. № 4. 
5  Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов /Пер. с англ. Под ред. Л.И. Абалкина. -М.: Наука, 1993
6	 Рикардо Д. Начала политической экономии и налогового обложения. Сочинения. Т.1. /Пер. с англ. Под ред. М.Н. Смита. -М.: Госполитиздат, 1955 
7	 Маркс К. Капитал. Т.III. Кн.III : Процесс капиталистического производства, взятый в целом //Маркс К., Энгельс Ф. Соч. 2-е изд., т.25, ч.П.  
8	 Маркс К. Капитал. Т.IV: Теории прибавочной стоимости // Маркс К.,Энгельс Ф. Соч. 2-е изд., т.26,ч.П.  
9	 Маршалл А. Принципы экономической науки. Т.1. /Пер. с англ. -М.: Изд. группа «Прогресс», 1993. Кн. IV. 
10 Самуэльсон П. Экономика. Т.П. -И.: НПО «АЛГОН», 1992. С.157-158; 
11 Абалкин Л. Экономическая теория на пути к новой парадигме //Вопросы экономики, 1993, № 1. С.4. 

Лекция 12 КАДАСТРОВАЯ (ОЦЕНОЧНАЯ) СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
цель лекции ;
- ключевые слова (термины);

12.1  Понятие кадастровой стоимости
12.2 Современные  подходы определения   кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков в населенных пунктах 
12.3 Методика определения базовых  ставок платы за земельные участки в населенных пунктах
12.4 Методика определения поправочных коэффициентов к базовой ставке платы за земельные участки в населенных пунктах
12.5 Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

12.1 Понятие кадастровой стоимости

В соответствии с Земельным кодексом кадастровая (оценочная) стоимость земли – это стоимость конкретного земельного участка, которая определяется территориальным органом по управлению земельными ресурсами в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственность государством. К ней  применяется система поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов и оформляются установленные документы (акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка) территориальным органом по управлению земельными ресурсами.
Кадастровая (оценочная) стоимость земли определяется в форме:
базовых показателей стоимости земли по  населенному пункту в целом;
 кадастровой (оценочной) стоимости конкретного земельного участка.
Базовая ставка платы –нормативная цена земельного участка для определения его кадастровой (оценочной) стоимости при предоставлении государством права частной собственности на земельный участок или продаже права временного возмездного землепользования.
Поправочные коэффициенты к базовым ставкам платы за земельные участки- повышающие и понижающие коэффициенты утверждаемые решением районного представительного органа по предложению районного исполнительного органа, а в городах областного значения (городах Астане и Алматы)- областным (городов Астаны и Алматы) представительным органом по предложению областного (городов Астаны и Алматы) исполнительного органа.
При этом предельный (максимальный) размер повышающего или понижающего коэффициента не должен превышать двукратный размер.
Поправочные коэффициенты к базовым ставкам платы за земельные участки городов, сельских населенных пунктов ежегодно утверждаются на основании данных государственной статистики об общем уровне инфляции и результатов мониторинга рынка земли, также вследствие изменения градостроительной среды. 
Кадастровая (оценочная) стоимость земельных участков определяется на основе базовой ставки платы с учетом:
площади земельного участка;
факторов местоположения и окружающей среды.
Кадастровая стоимость земель определяется по следующей формуле:
Р=Пk*С*S,		
где	Р. - кадастровая стоимость;
	Пk- коэффициент снижения или повышения кадастровой стоимости земель кадастрового участка;
	С - базовый показатель;
	S- площадь земельного участка. 
Кадастровая (оценочная) стоимость используется:
для расчета при их предоставлении  в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предоставленные для их обслуживания;
для определения  платы за продажу права аренды;
для определения стоимости земельных участков при залоге земельных участков или права землепользования;
при расчете платы земельных участков в случае передачи их в качестве взноса в уставные фонды;
для определения стоимости земельной доли при выделении собственника (землепользователя) из общей долевой собственности на земельный участок (общего долевого землепользования);
для оценки стоимости земельных участков или права землепользования при включении их в активы хозяйствующих субъектов;
в иных определенных нормативными актами случаях, когда необходима кадастровая (оценочная) стоимость земельных участков.
Показатели кадастровой (оценочной) стоимости  ежегодно обновляются в ходе работ по оценке земель населенных пунктов, утверждаются   и подлежат внесению в раздел 0 .Учет земельных участков Земельно-кадастровой книги в таблицу 6 – Оценочная стоимость участка.
При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка необходимо вычислять ее с учетом  классификатора целевого назначения земельного участка. Под которым в соответствии с Земельным кодексом понимается группировка видов целевого использования земельных участков по типу и виду функционального назначения (использования) территории участка и расположенных на нем зданий и сооружений (помещений) в соответствии с территориальным зонированием территории.
Содержанием базовой ставки платы за земельные участки является ее народнохозяйственная ценность, которая в условиях отсутствия стоимостной оценки земель и рынка земли определяется в виде капитализации макроренты - доли земельной ренты в стоимости созданного в общественном производстве годового прибавочного продукта.  Система национальных счетов в Казахстане учитывает аналогичный показатель валовой региональный продукт (ВРП) по регионам: областям и городам Астана и Алматы, характеризующий производство товаров и услуг в соответствии с общими методологическими подходами системы национальных счетов. Он не является полным аналогом ВВП РК, поскольку в него не включены  нерыночные коллективные услуги государства (оборона, государственное управление, а также прочие услуги, финансируемые за счет республиканского бюджета), внешняя торговля и деятельность финансовых посредников, которая также обычно не ограничивается отдельными регионами.
Ценность земель населенных пунктов зависит от качества и местоположения земельного участка. Разнокачественность этих условий формирует дифференциальную ренту по местоположению.
Методика определения народнохозяйственной ценности земли и нормативов платы за землю должно основываться на теории земельной ренты.
В Казахстане функционирует практика раздельной оценки земли и расположенных на  ней иных объектов недвижимости. Такой подход носит отраслевой характер. Это выражается в том, что работы по оценке земельных участков выполняет служба Агентства по управлению земельными ресурсами, а зданий и сооружений Центр по регистрации недвижимости Министерства юстиции. 
В развитой рыночной экономике цена получается естественным образом как функция собственности и земельного рынка.
Народнохозяйственную ценность земли можно определить на основе расчетных показателей экономических нормативов, которые не зависят от землепользователей и условий хозяйствования, а связанны с состоянием рыночной конъюнктуры (уровень цен, банковский процент, инфляции и т.д.).
Расчеты поправочных коэффициентов в большинстве методик кадастровой оценки земель определяется, главным образом, путем опросов экспертов по специально разработанным анкетам. В Казахстане Максимов В.А.  выполнил расчеты по определению значений указанных коэффициентов основанные на учете прошлых затрат.

12.2 Современные  подходы определения   кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков в населенных пунктах 

Народнохозяйственную ценность земли можно определить на основе расчетных показателей экономических нормативов, которые не зависят от землепользователей и условий хозяйствования, а связанны с состоянием рыночной конъюнктуры (уровень цен, банковский процент, инфляции и т.д.).
Содержанием базовой ставки платы за земельные участки является ее народнохозяйственная ценность, которая в условиях отсутствия стоимостной оценки земель и рынка земли определяется в виде капитализации макроренты - доли земельной ренты в стоимости созданного в общественном производстве годового прибавочного продукта.  Система национальных счетов в Казахстане учитывает аналогичный показатель валовой региональный продукт (ВРП) по регионам: областям и городам Астана и Алматы, характеризующий производство товаров и услуг в соответствии с общими методологическими подходами системы национальных счетов. Он не является полным аналогом ВВП РК, поскольку в него не включены  нерыночные коллективные услуги государства (оборона, государственное управление, а также прочие услуги, финансируемые за счет республиканского бюджета), внешняя торговля и деятельность финансовых посредников, которая также обычно не ограничивается отдельными регионами.
Оценка состояния земель состоит из оценки отдельных аспектов, характеризующих некоторые конкретные показатели качества земель и функционального состояния земель, под которыми понимается определение пригодности земель для конкретных нужд или функции (под строительство жилых зданий, рекреационных целей и другого). В процесс по аспектной оценки потенциальной стоимости земельного участка входит учет ценности земель, то есть непосредственная фиксация показателей, характеризующая потенциальную ценность, при которой численные показатели интерпретируются единицами измерения отдельных свойств. Причем во внимание принимается характер фактического или предполагаемого землепользования, целевое назначение земель.
Таким образом, методика определения народнохозяйственной ценности земли и нормативов платы за землю должно основываться на теории земельной ренты.

12.3 Методика определения базовых  ставок платы за земельные участки в населенных пунктах

Методика определения базовых ставок платы за земельные участки в населенных пунктах  разрабатывается с целью определения порядка единообразного расчета и установления базовой ставки платы за земельные участки (на территории Республики Казахстан.
Расчет базовой ставки платы за земельные участки  осуществляет Агентство по управлению земельными ресурсами, а затем они утверждаются Постановлением Правительства.
Объектом базовой ставки платы за земельные участки  являются земли населенного пункта в целом.

12.4 Методика определения поправочных    коэффициентов к базовой ставке платы за земельные участки в населенных пунктах

Расчеты поправочных коэффициентов в большинстве методик кадастровой оценки земель определяется, главным образом, путем опросов экспертов по специально разработанным анкетам. В Казахстане Максимов В.А.] выполнил расчеты по определению значений указанных коэффициентов основанные на учете прошлых затрат.
Ценность городских земель заключается в их возможности обеспечивать дополнительный доход, который возникает благодаря удобному местоположению относительно рынков ресурсов и продаж, а также благодаря инфраструктурному обустройству территории. Количественные показатели земельной ренты за счет освоения земельной ренты возникают благодаря сокращению затрат на создание транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры
Обобщение мировой практики показывает, что рыночная цена отдельного земельного участка на 90% определяется временем достижения центра населенного пункта населенного пункта от этого участка. Местоположение земельного участка характеризуется многими показателями. Такие факторы следует считать  рентными. К основным рентным факторам, оказывающим заметное влияние на величину потенциального рентного дохода от земельного участка, относятся:  
условия  транспортной доступности к центру города, основным зонам тяготения населения; 
близость к источникам инженерных коммуникаций и благоустройства; 
насыщенность объектами социальной 
инфраструктуры; 
инженерно-геологические условия территории, 
характеризующее их пригодность к застройке; 
экологическое состояние окружающей среды и 
рекреационная ценность территории.
Наиболее важным показателем, определяющим стоимость недвижимости, является местоположение]. Степень влияния рыночной среды на стоимость земли определяется связями между оцениваемым объектом и существующим типом землепользования. Связь измеряется затратами. Это затраты  на получения доступа от оцениваемого объекта к различным необходимым  вспомогательным службам. Связи могут измеряться в затратах времени, расстоянии или в денежном измерении на доступ от объекта собственности.

Критерии оценки поправочных коэффициентов	

1Условия  транспортной доступности к центру города, основным зонам тяготения населения
	2 Близость к источникам инженерных коммуникаций и благоустройства
	3 Насыщенность объектами социальной инфраструктуры	4 Инженерно-геологические условия территории, характеризующее их пригодность к застройке	5 Экологическое состояние окружающей среды и рекреационная ценность территории

Рисунок 9- Критерии оценки земельного участка для расчета поправочных коэффициентов к базовой ставке платы за земельные участки в населенных пунктах

2 Близость к источникам инженерных коммуникаций и благоустройства. Инженерная инфраструктура является одним из важнейших элементов жизнеобеспечения города и представляет собой совокупные инженерные сети и инженерное благоустройство (система электроснабжения, водоснабжения, канализации, водоснабжения, канализации, инженерной зашиты территории и т.д.). Стоимость земельного участка характеризует меру прибыли от занятия данного земельного участка по сравнению с прибылью от занятия другого участка.
В общем случае, прибыль от использования земельного участка зависит от его местоположения и затрат, связанных с обеспечением возможности использования данного участка по его текущему назначению. Поправочные коэффициенты рассчитываются на основе достаточности обслуживания инженерными коммуникациями через соотношение исходного значения к нормальному доступу к инженерным коммуникациям.
3 Насыщенность объектами социальной инфраструктуры). Значения коэффициентов   группы  рассчитываются  исходя из уровня обеспеченности населенного пункта. Они характеризуют предельные значения. Радиусы влияния факторов  группы определяется радиусами обслуживания населения учреждениями и предприятиями обслуживания, расположенными в жилой застройке.
4 Инженерно-геологические условия территории, характеризующее их пригодность к застройке определяются как удельный вес затрат на устранение негативного воздействия антропогенных процессов в общем объеме затрат на строительство зданий.
Для оценки земель населенных пунктов основные факторы инженерно-геологических условий представляют четыре группы показателей:
типы и формы рельефа (геоморфология);
физико-механические свойства грунтов (геология);
состояние и состав грунтовых вод (гидрогеология);
внутренние и внешние проявления эволюции земной поверхности (геологические процессы).
При решении кадастровых задач влияние перечисленных факторов оценивается не для конкретного сооружения, а с целью определения категории строительной сложности участков.
Геоморфологические условия определяются уклонами земной поверхности - наиболее благоприятный рельеф местности по градостроительным нормам с уклонами 0,5-10,0%.
Геологические условия характеризуются  составом и строением горных пород, состояние и свойства грунтов, качественный состав почвенного покрова, так как при благоустройстве территории неплодородные и зараженные почвы приходится заменять, или насыпать его, где его нет.
Гидрогеологические условия оценивают характер залегания грунтовых вод и возможность заболачивания поверхности, а гидрологические - вероятность затопления. Эти факторы определяют в значительной степени конструктивные решения фундаментов и зданий и даже всей планировки  и застройки населенного пункта.
Геологические процессы измеряются по внутренним и внешним проявлениям эволюции земной поверхности, которые определяют выбор и характер инженерной подготовки участков для всех видов строительства. Сейсмические проявления требуют специфических конструктивных и планировочных решений застройки территории и строительства зданий и сооружений. При наличии явлений оврагообразования оползней и карста требуются дополнительные мероприятия по подготовке площадок строительства и прилегающих территорий. Участки с выраженным проявлением геологических процессов являются неблагоприятными для строительства. В зависимости от степени  влияния на стоимость освоения отдельных участков определены три категории сложности инженерно-геологических условий, включающих: благоприятные, неблагоприятные и особо неблагоприятные условия. Поправочные коэффициенты определены в работе В.А. Максимова.
5 Экологическое состояние окружающей среды и рекреационная ценность территории. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории Рекреационная ценность территории микрорайона или жилого массива) применяются локально лишь к тем участкам населенного пункта, где имеется такая ценность.
Оценка эстетических качеств ландшафта путем дифференциации с учетом удельного веса территории ландшафтов разного уровня ценности (выраженного в % к общей площади) сравнивать отдельно конкурирующие между собой площадки по эстетическому критерию.
Определение значимости отдельных факторов для разного целевого использования земельного участка
В этом случае в данной методике все факторы должны оцениваться по их значимости для оценки, в связи с чем возникает необходимость определения поправочных коэффициентов (весовых) коэффициентов. Они указывают сравнительную степень влияния выбранных факторов на земли определенного целевого назначения.
Расчеты весовых коэффициентов зависят от региональных условий, перечня учитываемых факторов, целевого использования земель. Максимально возможно теоретически количество должно равняться 1.
Такой подход обеспечивает сравнимость результатов оценки даже при различном количестве учитываемых факторов. Вначале на основании экспертной оценки определяются предварительные значения весовых коэффициентов по 4балльной шкале (4-сильное влияние на качество земли, 3-существенное, 2-слабое, 1-фактор не влияет). Затем проводится нормирование предварительно и расчет итоговых значений коэффициентов, сумма которых составляет единицу. Возможно определение весовых коэффициентов на основе более строгих математических процедур.
Итоговый поправочный коэффициент к базовой ставке платы за земли определяются как среднее арифметическое значение по первому фактору  плюс коэффициенты других факторов с учетом удельного веса значимости фактора, вычисляемого по итогам экспертной оценки.
Ценовое зонирование. Целью зонирования является определение границ ценовых зон с установлением поправочных коэффициентов к базовой ставке платы за земельные участки. 
 Порядок разработки схемы ценового зонирования:	
1	Подготовительные работы.
2	Функциональное зонирование.
3  Выбор оценочных земельно-кадастровых кварталов.
4 Расчет поправочных коэффициентов.
5 Составление схемы ценового зонирования.
6 Оформление, согласование и утверждение схемы зонирования.
За основу ценового зонирования взяты базовые ставки платы за земельные участки и поправочные коэффициенты.
   
	   Вопросы для самоконтроля:

1 Как определяется кадастровая (оценочная) стоимость земельных участков?
2 Какова методика расчета поправочных коэффициентов?
3 Цель и порядок зонирования для оценки земель?
Рекомендуемая литература
1 Оценка земельной собственности /Под общей ред. К. Эккерта.- Красногорск. Изд-во Красная гора.-1993.-61с.

Лекция 13 Рыночная стоимость земельного участка
Цель лекции – изучить процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости земельного участка.
Принципы, подходы к оценке

13.1 Требования к оценке земли	
13.2 Принципы оценки земельных участков
13.3 Метод сравнения продаж. 
13.4 Доходный подход 
13.5 Затратный подход 

13.1 Требования к оценке земли	

Оценочная практика выработала два подхода к оценке недвижимости. Первый подход предполагает раздельную оценку двух составляющих: земли и зданий, сооружений, прочно связанных с ней (улучшений в терминах международной оценки). Стоимость недвижимости определяется как их сумма. При втором подходе недвижимость оценивается как единый общий нераздельный объект недвижимости.
Первый подход к оценке основывается на том, что природа стоимости земли и стоимости зданий  различна. Исходя, из этого должна строиться  система налогообложения и определяться  ставка платы за использование земельных ресурсов, зданий. В отличие от зданий земля неамортизируемый объект. Стоимость здания со временем падает, а стоимость земли возрастает. Раздельная оценка позволяет измерять непосредственно эти изменения. Стоимость здания очень изменчива в связи с перестройкой, модернизацией или сносом полным или частичным. В отличие от этого земля вечна и ее стоимость устойчива и определяется факторами, независящими от владельца, а связана с общегородской функционально-планировочной структурой.
Для оценки земли и зданий используются различные методы оценки рыночной стоимости. Все методы затратного подхода, основанные на принципе замещения, не используют для оценки земли  в качестве самостоятельного метода оценки.

13. 2 Принципы оценки земельных участков

Мировая оценочная практика выработала определенную классификацию принципов оценки недвижимости. Оценка недвижимости – это процесс, который должен выявить взаимодействие субъектов сделки с ее объектом в условиях рынка. В сделке выделяется три основных элемента: субъект, объект, рыночная среда и, следовательно, три группы принципов 
принципы, основанные на представлениях пользователя;
принципы, связанные с объектом недвижимости;
принципы, связанные с внешней средой.
Кроме этого выделяется обобщающий принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
При оценке земельных участков может быть применено сразу несколько принципов или отдельным из них придано большее внимание.
При оценке земельной собственности применяют те же принципы и используют те же  подходы, что и при оценке других объектов недвижимости. 
Однако имеются следующие особенности:
стоимость земли всегда является базисной составляющей единого объекта недвижимости;
в практике оценки рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта  за вычетом стоимости улучшений. Это обусловлено сложностью учета  предшествующих вложений труда и капитала в сложившуюся инфраструктуру земельного участка и его окружение, определяющих покупательский спрос;
отсутствие достаточно большого массива достоверной и доступной информации о совершившихся сделках купли-продажи участков земли в данном районе и по каждому сегменту (страте) земельного рынка. 
Расчет по определению стоимости земельных участков предполагает применение двух классических приемов обработки рыночной информации, основанных на использовании: 
единиц сравнения;
базисных или типовых участков.
В условиях Казахстана приоритетно использование первого варианта, то есть цена продаж сравниваемых участков приводиться к единому измерителю площади (1 квадратный метр, 1 сотка, 1 гектар). Известный из иностранной литературы оценочный показатель на 1 фронтальный метр городских участков практически в Казахстане не применяется.
Общеприняты три основных подхода к оценке земли, при которой вычисляется рыночная стоимость: сравнительный, доходный и затратный 
Сравнительный подход. При данном подходе оценивается земля как товар. При этом  не имеет значения, выставляется ли объект на продажу в действительности, основное, что он может быть объектом на рынке. Этот подход учитывает совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренция и т. д.), имеющиеся на дату оценки.
Доходный подход рассматривает земельный участок как фактор производства, который вносит вклад в создание  доходов. Он отражает позиции вероятного покупателя (инвестора) и определяет целевую направленность использования земельного участка.
Затратный подход отражает стоимость земли с позиций понесенных затрат на создание объекта недвижимости и оценивает земельный участок как результат труда. Он заключается в точном учете всех издержек, связанных  строительством  улучшений на земельных участках. 
При выборе подхода для оценки  исходят из особенностей оцениваемого земельного участка и состава имеющихся сведений. Для большей достоверности при наличии  достаточного количества рыночной информации  необходимо применять все три подхода определения рыночной стоимости земельных участков.
Сравнительный подход является наиболее распространенным подходом к оценке земли. Стоимость земельного участка определяется на основе данных о последних сделках по аналогичным свободным участкам и внесения поправок в цены продаж. Метод оценки основан на применении принципа  замещения. При этом необходимо учитывать, что публикуемые в печати - это цены продавца и, как правило, завышены на 8-12%. Метод предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок не заплатит больше, чем ему обойдется другой аналогичный  по качеству и пригодности участок. Подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке. 
В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения. 

13.3 Метод сравнения продаж. 

Метод используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями, и незанятых земельных участков. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). 
Метод предполагает следующую последовательность действий: 
выбор основных факторов стоимости земельного участка; 
определение цен продаж земельных участков — аналогов; 
определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости; 
определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка; 
корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка; 
обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов. 
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе факторов стоимости путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. 
При корректировке цен аналогов учитываются: 
 условия финансирования сделок с аналогом (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств); 
условия платежа при совершении сделок с аналогом (платеж денежными средствами; расчет векселями; взаимозачеты; бартер и т.п.); 
обстоятельства совершения сделки с аналогом (был ли земельный участок представлен на открытый рынок, информированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.); 
время, прошедшее со дня заключения сделки с аналогом. 
Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр) так и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении. 
Применение метода сравнения продаж ограничено следующими обстоятельствами: недостоверностью данных о купле продажи земель  и неадекватность рыночных цен официальным (базовым ставкам платы за землю). Для сглаживания  этих негативных явлений  возможно применение данных с аналогичными данными  земельных аукционов, где вероятность искажения реальных цен наименьшая.
Метод выделения. Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки. 
Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки должны иметь одинаковый размер. 
Метод предполагает следующую последовательность действий: 
выбор основных факторов стоимости объекта недвижимости (земельного участка); 
определение цен продаж или предложения (спроса) единых объектов недвижимости, включающих в себя земельные участки, аналогичные оцениваемому земельному участку; 
определение характера и степени отличий каждого аналога от объекта недвижимости  по каждому из выбранных факторов стоимости; 
определение корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от объекта недвижимости; 
корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от единого объекта недвижимости; 
обоснование и расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов; 
расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка; 
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. 
Метод распределения. Метод распределения используется для оценки застроенных земельных участков, имеющих типовую застройку (дачные дома, коттеджные поселки). Земельные участки должны иметь одинаковый размер. 
Условием применения метода является наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки. 

13.4 Доходный подход 

применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Подход основывается на принципе ожидания. Разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод при его использовании. 
Подход применяется при оценке стоимости земельных участков на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества. 
Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов. Стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. 
Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и  др. 
В рамках доходного подхода для оценки используют метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. 
Метод капитализации земельной ренты. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. 
Метод предполагает следующую последовательность действий: 
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; 
определение величины коэффициента капитализации земельной ренты; 
расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации. 
Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. 
Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. 
Метод остатка для земли. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка. Если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход, неотносящийся к земельному участку. 
Метод предполагает следующую последовательность действий: 
расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений; 
расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы; 
расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведение их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений; 
расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения; 
расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли. 
При расчете коэффициента капитализации для улучшений следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка. 
Применение метода предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Метод, в основном, применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли и может быть полезна в случаях, когда нет достоверных данных о продажах свободных участков земли. 
Метод предполагаемого использования. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. 
Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства). 
Метод предполагает следующую последовательность действий: 
 анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка; 
расчет затрат и его структуры на создание выбранного варианта застройки земельного участка; 
прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка; 
расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка; 
оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков от наиболее эффективного использования земельного участка. 
Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов  используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций. 
Источником доходов может быть сдача в аренду улучшений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по завершении создания в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам. 
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет рыночной стоимости продажи объекта недвижимости. 
Метод базируется на всех трех подходах оценки: затратном, сравнения, доходном. Метод применяется, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру участков представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. 
Последовательность расчета: 
определение количества и размеров участков, исходя из физических, юридических возможностей, экономической целесообразности; 
расчет потенциального валового дохода от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия;
выделение чистого дохода от продаж, который является разностью между потенциальным валовым доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков; 
текущая стоимость земельного участка определяется как разница между дисконтированным потоком доходов и дисконтированным потоком расходов.

13.5 Затратный подход 

практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной  стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. 
Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка. Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков. 
Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа. 
Затратный подход является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений. Элементы затратного подхода при расчете стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка для земли, методе выделения.

Вопросы для самоконтроля:

1 Основные группы принципов оценки земельных участков?
2 Назовите последовательность действий при определении стоимости земельного участка методои развития
3 В чем суть доходного подхоза у оценке земельных участков?
4 Покажите алгоритм расчетов ставки капитализации
5 Приведите алгоритм применения сравнительного метода при оценке земельного участка
6 Какие показатели условий продаж могутпрменяться при анализе продаж земельных участков?

  Рекомендуемая литература
1 Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999, 592с.
2 Кадастр земель населенных пунктов /Артеменко В.В., Лойко П.Ф., Огарков А.П. и др., М., Колос, 1997,166с.
3 Асаул А.Н. Экономика недвижимости, Спб, 2007, 624 с.
4 Гаркушина В.В.Кадастровая оценка земель населенных пунктов (городов).Учебно-практическое пособие, Астана, Казахский аграрный университет, 2002, 127с.
12.Оценка земельной собственности /Под общей ред. К. Эккерта.- Красногорск. Изд-во Красная гора.-1993.-61с.

Лекция 14 ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА
Цель лекции - получить знание основ государственного регулировании земельного рынка 
Регулирование земельного рынка, принципы регулирования земельного рынка, методы регулирования, функции государственного регулирования роль государства, система государственного регулирования земельного рынка, прямое государственное регулирование, косвенное государственное регулирование (экономическое управление)

14.1 Сущность, цели и принципы регулирования земельного рынка
14.2 Государственное регулирование земельного рынка
14.3 Формы государственного воздействия

14.1 Сущность, цели и принципы регулирования земельного рынка

Регулирование земельного рынка – это упорядоченная деятельность на нем всех его участников и операций между ними со стороны организаций, уполномоченных обществом на эти действия.
Существует четыре основные формы регулирования рынка:
государственное регулирование, опирающееся  на законодательство и нормы налогообложения;
биржевое регулирование, основанное на правилах работы бирж;
саморегулирование, осуществляющееся через деятельность различных объединений рынка земли;
общественное регулирование, или регулирование через общественное мнение, с помощью средств массовой информации.
Процесс регулирования земельного рынка:
создание нормативно-законодательной базы функционирования рынка, т.е. разработка законов, постановлений, инструкций, правил, методических положений и других нормативных актов;
отбор, лицензирование и аттестация профессиональных участников рынка;
контроль за соблюдением всеми участниками рынка норм и правил функционирования рынка, который выполняется соответствующими контролирующими органами;
система санкций за уклонение от норм и правил, установленных на рынке;
контроль за соблюдением антимонопольного законодательства.
Цели регулирования земельного рынка:
поддержание порядка на рынке, создание нормальных условий для работы всех участников рынка;
обеспечение соблюдения участниками законодательства при осуществлении операций с земельными участками;
создание и поддержание условий для справедливого налогообложения земельных участков, операций с ними и участников рынка земли;
защита участников рынка от недобросовестности и мошенничества;
обеспечение процесса ценообразования на земельные участки на осное сбалансированного спроса и предложения;
создание условий для инвестирования и финансирования;
воздействие на рынок с целью достижения общественных целей (повышения темпов роста экономики, снижения уровня безработицы, решения жилищной проблемы и т.д.).
Принципы регулирования земельного рынка:
распределение функций регулирования рынка земли между государственными органами и профессиональными участниками;
распределение подходов в регулировании по отношению к различными участникам рынка (ассоциации риелтеров, оценщики и др.);
максимальное раскрытие информации о рынке недвижимости: участниках, объектах, сделках;
гласность нормотворчества – публичное обсуждение проектов законов, нормативных документов и др.;
единство нормативной базы, режима и методов регулирования на всей территории РК;
простата и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости;
защита прав собственников и землепользователей и контроля за соблюдением их прав и интересов профессиональными участниками рынка;
равные возможности (стимулирование государством конкуренции, обеспечение конкуренции между участниками рынка,  равенство всех участников рынка перед органами, осуществляющими его регулирование, гласное и конкурсное распределение государственной поддержки различных проектов на рынке, отсутствие преимуществ у государственных предприятий, функционирующих на рынке перед коммерческими организациями, запрет государственным органам давать публичные оценки профессиональным участникам рынка).
Методы регулирования:
регистрация земельных участков как объектов недвижимости и сделок с ним;
лицензирование профессиональных участников рынка;
аттестация специалистов;
надзор и контроль за проведением операций с земельными участками;
раскрытие и публикация информации в соответствии с действующим законодательством. 

14.2 Государственное регулирование земельного рынка

Функции государственного регулирования земельного рынка:
функциональное регулирование в сочетании с институциональным регулированием по вопросам организации контроля и надзора за деятельностью профессиональных участников рынка;
использование механизмов саморегулирования рынка, создаваемых при помощи государства, под его контролем;
распределение полномочий по регулированию рынка между субъектами и различными органами исполнительной власти;
приоритет в развитии системы инфраструктурных организаций;
максимальное снижение и разделение рисков;
поддержка конкуренции на рынке.
Роль государства:
осуществление идеологической и законодательной функции (выработка концепции развития рынка, программы ее реализации, управление программой, создание законодательных актов для развития рынка);
концентрация ресурсов на цели создания инфраструктуры рынка;
установление требований к участникам рынка земли;
контроль за устойчивостью и безопасностью рынка (регистрация и контроль за входом на рынок, регистрация объектов недвижимости);
создание системы информации о состоянии земельного рынка и обеспечение ее открытости;
предотвращение негативного воздействия на рынок других видов государственного регулирования (валютного, фискального, налогового).
Система государственного регулирования земельного рынка:
государственные и иные нормативные акты;
органы регулирования  и контроля.
формы государственное регулировании земельного рынка :
прямое (административное) регулировании;
косвенное (экономическое) регулирование.
Прямое государственное регулирование:
создание законодательных актов (нормативной базы) – законов, постановлений, правил, положений и др.;
контроль за финансовой устойчивостью и безопасностью рынка;
обеспечение гласности и равной информированности всех участников рынка;
поддержание правопорядка на рынке. Контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
Косвенное государственное регулирование (экономическое управление):
денежная политика государства (процентные ставки, минимальный размер заработной платы);
налоговая политика (ставки налогов, льготы и освобождение от них);
политика государства на рынке ценных бумаг;
реализация государственных целевых программ;
государственная собственность и ресурсы

14.3 Формы государственного воздействия

Для обеспечения регулирования рынка земли по вышеперечисленным, направлениям государство оказывает воздействие в следующих формах: законодательно-правовое, бюджетно-налоговое, денежно-кредитное, ценообразование, государственные закупки и административное регулирование.
Законодательно-правовое регулирование с начала перехода к рынку было направлено на создание правовой базы для трансформации земельных отношений, преобразование собственности и на создание других правовых основ для становления рынка земли. На современном этапе законодательное регулирование должно обеспечить рациональное землепользование и равные условия хозяйствования всем хозяйствующим субъектам независимо от форм собственности и хозяйствования на земле, используя при этом следующие экономические рычаги:
штрафы за ущерб, причиненный загрязнением земли, за утрату плодородия и других полезных качеств почвы;
поощрение за улучшение экологического состояния земли, повышения плодородия;
экономические стимулы производства экологически чистой сельскохозяйственной продукции;
финансовая поддержка мер по охране земли с длительным сроком окупаемости или вообще не окупающихся в рамках аграрного сектора.
Бюджетно-налоговое регулирование -это создание благоприятных условий для стабильного и устойчивого ведения хозяйства хозяйствующим субъектам в условиях рынка путем:
разработки дифференцированных методов налогообложения;
предоставления налоговых льгот;
освобождения от налогов на определенный период;
предоставления льгот для производства эскпортоориентированной продукции.
Денежно-кредитное регулирование:
предоставление льготных кредитов для приобретения земельных участков и сельскохозяйственного использования земельного участка;
предоставление льготных кредитов для производства эскпорто-ориентированной продукции;
лизинг сельхозмашин и оборудований;
обеспечение минеральными удобрениями и химическими средствами защиты растений. Так как, из-за нехватки средств недостаточно проводятся агротехнические и мелиоративные мероприятия по повышению плодородия почвы.
Ценообразование и государственные закупки. Необходимо применение новой политики государственных закупок и заказов, а также сбыта сельскохозяйственной продукции, направленное на государственное регулирование посевных площадей во избежание перепроизводства отдельных видов сельскохозяйственной продукции путем:
предоставление государственных заказов и закупок на отдельные виды сельскохозяйственной продукции;
организация ярмарочной торговли;
финансовая поддержка - дотирование производства неприбыльных видов сельскохозяйственной продукции;
заключение фьючерских контрактов.
Стимулирование ведения научно-обоснованной системы земледелия и реализация государственных программ, способствующих сохранению экологического состояния и повышения плодородия почв. В аграрном секторе республики допускается сокращение посевных площадей пшеницы, снижение ее урожайности, из-за несоблюдения правил агротехники, неполного применения на ее посевах комплекса агротехнических, агрохимических и мелиоративных работ.
Консалтинговая поддержка населения. Одним из тормозящих факторов развития рынка является психологическая неподготовленность и правовая неграмотность населения. Необходимо усилить и расширить мероприятия направленные на развитие по всей стране потенциала среди лиц, принимающих решения, юристов - профессионалов применять закон, точно, последовательно и компетентно, также на повышение правовой культуры населения.

Вопросы для самоконтроля:

1 Каковы основные направления регулирования земельного рынка?
2 Назовите основные формы государственного регулирования земельного рынка?
3 Каковы функции государства на земельном рынке?
4 Каковы особенности прямого государственного регулирования?
5 Что включает в себя косвенное государственное регулирование?
6 Каковы основные проблемы и перспективы развития регулирования земельного рынка?

  Рекомендуемая литература
1 Боровкова В., Боровкова В., Мокин В., Пирогова О. Экономика недвижимости, Спб, 2007, 416 с.

План практических (семинарских) занятий

1 Земельный участок как объект недвижимого имущества 
1 Понятие и состав недвижимости
2 Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений
3	 Основные признаки недвижимости
4	 Место недвижимости в рыночной экономике
5	 Особенности недвижимости как товара

2 Качественная и количественная характеристика  объектов недвижимости 
1Описание земельного участка и структура его кадастрового номера
2 Земли сельскохозяйственного назначения
3 Земли населенных пунктов
4 Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения
5Земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения
6 Земли лесов
7 Водные объекты
8Участки недр

3 Земельный участок как объект прав
1 Структура права собственности на землю
2 Собственность как социально-экономическая категория.
3 Субъекты и объекты собственности.
4 Содержание права собственности на недвижимость.
5 Виды и формы собственности на землю

4	Предоставление, изъятие земель государством в частную собственность 
Определение стоимости земельного участка, продаваемого в частную собственность, оформление договоров по купле-продаже земельных участков, определение арендной платы земельных участков, оформление договоров по аренде земельных участков.

5  Условия и порядок купли-продажи  земельных участков
1.Способы получения и прекращения прав на землю
2.Сделки с землей сельскохозяйственного назначения
3.Выкуп земельных участков
4.Земельный аукцион и конкурсы

6 Аренда земли и прав аренды
1 Понятие и функции аренды
2 Принципы аренды недвижимости
3 Виды и формы аренды
4 Экономический механизм аренды недвижимости
5 Аренда земельных участков

7 Залог земли
1 Экономические и правовые основы залога недвижимости
2 Понятие и виды залога
3 Ипотека
4 Закладная
5 Особенности залога земельных участков
6 Особые условия ипотеки земельного участка

8 Общая модель земельного рынка
1 Понятие рынка земли
2 Задачи земельного рынка
3 Основные факторы формирования спроса на землю
4 Система земельного рынка
5 Функции земельного рынка
6 Классификация земельного рынка
7 Признаки сегментирования земельного рынка

9 Показатели земельного рынка
 Индексы земельного рынка

10  Оценка земельной собственности
1 Теории земельной ренты
2 Принципы оценки стоимости недвижимости
3 Плата за землю и ее формы
4 Массовая и единичная оценка земельной собственности
4 Методы оценки земли
5 Структура земельных платежей
6 Акт оценочной стоимости земельного участка

10 Государственное регулирование  земельного рынка
1 Земельный рынок как социально-экономическая категория
2 Цели и принципы управления земельным рынком
3 Формы государственного регулирования 
4 Государственноу регулирование земельных отношений
7 Риски при оформлении земельно-правовых отношений

Методические указания для самостоятельной работы студентов   
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
1 Земельный участок как объект недвижимого имущества 
Распределение земельного фонда Казахстан по категориям земель, угодьям и собственникам. 
Соберите интернет-адреса Агентства по управлению земельными ресурсами, по базам данных, Агентства УЗР проведите анализ распределения земельных ресурсов Казахстана и  его регионов. Определите тенденции и динамику распределения земель по различным формам прав на землю

2 Потребительские свойства земельного участка как товара 
Классификация земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов
Приведите классификацию  земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов по материалам земельного кодекса и земельного баланса
3 Земельный участок как объект прав
Права и обязанности собственников земли, землепользователей и арендаторов Охарактеризуйте права и обязанности собственников земли, землепользователей и арендаторов
4 Предоставление, изъятие государством земель в частную собственность 
Прекращение права собственности, права землепользования на земельный участок
 Охарактеризуйте основания, выкуп, цену, порядок принудительного изъятия земельного участка. Ограничения изъятия земельного участка 
5 Общая модель земельного рынка
Классификация земельных рынков. Приведите примеры классификаций земельных рынков 
6	 Земельный рынок Казахстана
Структура прав на земельные участки в Казахстане По базам данных АУР изучите структуру прав на земельные участки
7	 Показатели земельного рынка
По сайтам: www. IRN.ru;  www. Land-In.ru  изучите  индикаторы - индексы земельного рынка
8 Теории земельной ренты
Изучите различные теории земельной ренты
9 Кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка
Особенности оценки  земель сельскохозяйственного назначения
10	Рыночная стоимость земельного участка
Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения Приведите факторы оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий, Рассчитайте стоимость земельных участков и составить акт оценки
11	Государственное регулирование земельного рынка
Приведите классификацию  методов государственного регулирования земельного рынка.